Beschädigung einer Mietsache

BGH, 28. Februar 2018 – Az.: VIII ZR 157/17

Immer wieder sehen sich Vermieter nach dem Auszug ihrer Mieter mit Beschädigungen der Mietsache konfrontiert. Viele Vermieter fragen sich, ob sie dem ausgezogenen Mieter vor Instandsetzung der Wohnung eine Frist zur Beseitigung der Beschädigungen setzen müssen.

Hierzu hat der BGH nun folgende Entscheidung getroffen:

Sachverhalt

Der Beklagte war ca. acht Jahre lang Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Die Rückgabe erfolgte im Februar 2012. Nach Feststellung verschiedenster Beschädigungen in der Wohnung beantragte der Kläger die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens und klagte nach dessen Abschluss auf Schadensersatz. Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte der Vermieter seinem ehemaligen Mieter zuvor nicht gesetzt. Da der Beklagte in den ersten Instanzen mit seiner Rechtsansicht nicht durchgedrungen ist, hat er die Revision beim BGH eingelegt.

Entscheidung

Im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung war bisher umstritten, ob ein nach Rückgabe der Mietsache geltend gemachter Schadensersatz als Schadensersatz neben der Leistung oder als Schadensersatz statt der Leistung einzuordnen ist. Ebenfalls war streitig, wie sich im zweiten Fall dazu ein konkurrierender deliktischer Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB verhält. Die aufgeworfene Frage war höchstrichterlich noch nicht entschieden worden.

Der BGH entscheidet die Frage dahingehend, dass der vom Kläger wegen der im Streit stehenden Schäden begehrte Schadensersatz als Schadensersatz neben der Leistung keine Fristsetzung gegenüber dem Beklagten zur Schadensbeseitigung gemäß § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB voraussetzt. Darüber hinaus hat der Kläger einen weiteren deliktischen Schadensersatz wegen der Verletzung seines Eigentums an der vermieteten Wohnung aus § 823 Abs. 1 BGB. Auch dieser Anspruch hat keine Fristsetzung zur Voraussetzung.

Der BGH begründet dies wie folgt:

Zu unterscheiden sei hier, ob es sich bei den jeweiligen Verpflichtungen des Mieters um Hauptleistungspflichten oder um Nebenleistungspflichten (Schutzpflichten) handelt. Der BGH führt wie folgt aus:

„Nach der Konzeption des Gesetzgebers der Schuldrechtsreform zielen die im Bürgerlichen Gesetzbuch jeweils geregelten Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 Satz 1 BGB) zumeist auf eine Veränderung der Güterlage des Gläubigers ab, während die nunmehr in § 241 Abs. 2 BGB angesprochenen Schutzpflichten nur die gegenwärtige Güterlage jedes an dem Schuldverhältnis Beteiligten vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren sollen und wirksame Schuldverträge regelmäßig als Nebenpflichten begleiten, ohne selbst leistungsbezogen zu sein.“

Bei der Verletzung der Schutzpflichten gehe es deshalb um Schäden, die nach dem vor der Schuldrechtsreform geltenden Recht unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung zu ersetzen waren (sie traten außerhalb des eigentlichen Leistungsprogramms (hier § 535 BGB) in ihrer Integrität aber nicht zum unmittelbaren Leistungsgegenstand gehörenden Rechtsgütern ein). Solche Schäden entstünden aufgrund einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs und würden damit außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogramms verursacht. Der Ersatz dieser Schäden sei deshalb darauf angelegt, über das Erfüllungsinteresse hinausgehend eingetretene Vermögensnachteile auszugleichen.

Im Gegensatz zu diesem, das Integritätsinteresse betreffenden Schadensersatzanspruch, durch den gemäß § 280 Abs. 1 BGB ohne Fristsetzung Ersatz für Schäden beansprucht werden könne, bilde der bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht geschuldete Schadensersatz das Äquivalent der zur Erfüllung führenden Leistung, wie es in § 281 BGB als auf das Leistungsinteresse (positives Interesse) bezogener Schadensersatz geregelt ist. Allerdings ist die Ersatzfähigkeit des Leistungsinteresses vom Gesetzgeber zusätzlich an die Voraussetzung einer Fristsetzung geknüpft worden.

Bei der Verpflichtung des Beklagten, die ihm überlassenen Mieträume aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handele es sich nach Ausführungen des BGH um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im genannten Sinne, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründe. Das gelte nicht nur für das laufende Mietverhältnis, sondern auch für dessen Beendigung.

Bezüglich eines von dem Beklagten für sich in Anspruch genommenen Rechts, die Beschädigungen jedenfalls selbst beseitigen zu dürfen, führt der BGH wie folgt aus:

„Soweit die Revision unter Bezugnahme auf Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geltend macht, dass der Mieter bei Beschädigung der Mietsache durch einen vertragswidrigen Gebrauch nicht nur während eines laufenden Mietverhältnisses, sondern auch nach dessen Beendigung berechtigt sei, den Schaden selbst zu beheben, weil nach dem Ende des Mietverhältnisses die vertragliche Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache ohne vertragswidrige Beschädigungen die vorher entstandenen, aber noch nicht erfüllten Schadensersatzansprüche aufnehme, findet dies im Gesetz keine Stütze. (…)

Im Gegensatz zu einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung, bei dem eine Naturalrestitution ausscheidet, weil die Erfüllung der vertraglichen Leistung gemäß § 281 Abs. 4 BGB gerade nicht mehr verlangt werden kann und dieser Anspruch deshalb abweichend von § 249 BGB von Anfang an nur auf Geld gerichtet ist, räumt die auf den Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB uneingeschränkt anwendbare Bestimmung des § 249 BGB dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit ein zwischen der in Absatz 1 vorgesehenen Naturalrestitution und dem in Absatz 2 Satz 1 geregelten Zahlungsanspruch auf den zur (Wieder-)Herstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag. Die in Absatz 2 Satz 1 geregelte Ersetzungsbefugnis soll den Geschädigten gerade davon befreien, die Schadensbeseitigung dem Schädiger anvertrauen zu müssen, und ihm die Möglichkeit zur Durchführung der Beseitigung in eigener Regie eröffnen.“

Schließlich führt der BGH aus, dass der Kläger den geltend gemachten Schadensersatz auch aus § 823 Abs. 1 BGB beanspruchen könne. Es sei anerkannt, dass bei Beschädigung von Sachen, jedenfalls soweit sie nicht unmittelbarer Leistungsgegenstand sind, vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander bestehen können.

Fazit

Mieter und Vermieter haben nach dem vorliegenden Urteil des BGH mehr denn je zwischen gewöhnlichen Abnutzungen der Mietsache und darüber hinausgehenden Beschädigungen der Mietsache zu unterscheiden. Im erstgenannten Fall ist dem ausgezogenen Mieter bei Ausbleiben von vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtungen zunächst eine Frist zur Erfüllung zu setzen, während im letztgenannten Fall eine Fristsetzung entbehrlich ist.