Urteil: Staatlich verordnete Schließungen von Verkaufsstätten begründen keine Mietsenkung

Ein Warenhaus muss auch dann die volle Miete zahlen, wenn ihm durch eine staatliche Schließung erhebliche Teile des Umsatzes wegbrechen. Das stellte das Landgericht Frankfurt fest und folgte damit ähnlichen Entscheidungen der Landgerichte Heidelberg und Zweibrücken. Infolge der Betriebsuntersagungen im Zusammenhang mit den Corona-Schutzverordnungen im März und April hatte das Warenhaus 54 Prozent Umsatzeinbruch beklagen müssen. Weil es daraufhin die Mietzahlung einstellte, wurde es vom Vermieter verklagt.

Staatlich verordnete Schließungen stellen keinen Mietmangel dar

Die Begründung des Landgerichts liest sich eindeutig: Gebrauchsbeschränkungen lassen sich nicht auf Verwendungsrisiken anwenden. Ein Mangel liege nur vor, wenn unmittelbar die konkrete Beschaffenheit, der Zustand oder die Lage der Mietsache betroffen seien.
Die Corona-Verordnungen seien zum Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren erlassen worden. Daher knüpften sie an die allgemeine Nutzungsart an. Darüber hinaus sei auch der Umstand zu berücksichtigen, dass in betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt würden.
Die konkrete Beschaffenheit der Mietsache sei daher nicht betroffen und ein Mangel könne somit nicht angenommen werden.

Geschäftsgrundlage nur bei Existenzgefährdung gestört

Voraussetzung für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB ist unter anderem, dass das Festhalten am unveränderten Vertrag für eine Vertragspartei nicht zumutbar ist. Der Vertrag kann nur angepasst werden, wenn das Festhalten am ursprünglichen Vertrag nicht mit Recht und Gerechtigkeit zu vereinbaren ist. Außerdem müsse für die benachteiligte Partei ein nach Treu und Glauben nicht zumutbares Ergebnis unabweislich sein.
Da die Beschränkungen ausschließlich das Verwendungsrisiko beträfen, könne dies im konkreten Fall nicht angenommen werden, so die Frankfurter Richter. Lediglich in Ausnahmesituationen könne sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen werden. Zu diesen Ausnahmesituationen gehören beispielsweise Umstände, die existenzbedrohende Folgen für eine Partei hätten.
Diesbezügliche Ausführungen habe der Warenhausbetreiber aber nicht vorgetragen. Hinzu käme, dass die Schließung lediglich einen Monat gegolten hätte und der Betreiber für diese Zeit Kurzarbeit einführte. Durch die Kurzarbeit konnte er erhebliche Einsparungen verbuchen. Dem Einwand, Liquiditätsengpässe gehabt zu haben, trüge bereits der Kündigungsschutz gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung.

Keine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung

Solange der Vermieter die Mietsache im gebrauchstauglichem Zustand überlasse, könne auch keine Unmöglichkeit angenommen werden. In der Schließungsanordnung habe sich lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches der Beklagte allein zu tragen habe.

Mit der Entscheidung des Landgerichts setzt sich eine bedauerliche Tendenz in der Rechtsprechung fort: Die Folgen der erlassenen Einschränkungen werden weitgehend auf dem Rücken der gewerbetreibenden Mieter abgeladen.