Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung

BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15

Das deutsche Mietrecht sieht zur Beendigung eines Mietverhältnisses unterschiedliche Kündigungsgründe vor. Nicht selten eskaliert der Streit zwischen Mieter und Vermieter daran, ob der vom Vermieter für eine Kündigung angeführte Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt. So auch im Fall der Eigenbedarfskündigung, bei der die Frage, ob der angemeldete Eigenbedarf des Vermieters womöglich nur vorgeschoben ist, einen beliebten Reibungspunkt darstellt. Der BGH hat sich nun mit zwei Grundsatzfragen zu diesem Sonderkündigungsrecht des Vermieters beschäftigt.

Sachverhalt

Eine GbR hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt, da die Tochter eines Gesellschafters die Wohnung benötige. Dabei bot die GbR den Mietern jedoch auch keinerlei Ersatzwohnraum an, obwohl dieser im selben Anwesen in Form einer Zweizimmerwohnung zur Verfügung stand.

Die Mieter räumten daraufhin die Wohnung nicht, weshalb die GbR letztlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erhob.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Dabei beschäftigte sich das Berufungsgericht aber nicht mit der Frage, ob der angemeldete Eigenbedarf der Tochter tatsächlich vorliegt, sondern vielmehr, ob einer GbR überhaupt das Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zusteht und verneinte dieses.

Das Amtsgericht sah wegen des unterlassenen Angebots von Ersatzwohnraum die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung der GbR zumindest als rechtsmissbräulich und damit unwirksam an.

Entscheidung

Der BGH hob die Entscheidung des Berufungsgericht auf und verwies den Streit an dieses zurück.

In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung billigte er der klagenden GbR ein Sonderkündigungsrecht wegen eines in der Person des Gesellschafters bestehenden Eigenbedarfs zu.

Ferner führt es nicht länger zur Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist nicht anbietet.

Diese Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht, welche als Nebenpflicht im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB anzusehen ist, stelle keine nachträgliche unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB dar.

Die zuvor rechtswirksam ausgesprochene Kündigung bliebe vielmehr wirksam und dem Mieter stünden stattdessem, wie auch bei sonstigen Verstößen gegen vertragliche Nebenpflichten, allenfalls Schadensersatzansprüche zu.

Fazit

Damit vollzog der BGH eine nicht uninteressante Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung und schwächte zumindest in diesem Teilbereich die Rechte der Mieter ab.

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