Risiken einer eigenmächtigen Räumung

BGH, 23. Juni 2017, Az.: V ZR 175/16

Das deutsche Wohnraummietrecht sucht einen Ausgleich zwischen den widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter. Während die Interessenlage des Vermieters häufig wirtschaftlicher Natur sein dürfte, hat der Mieter in erster Linie ein berechtigtes Interesse daran, sein Heim nicht zu verlieren und auf der Straße zu landen.

Eine Räumung gestaltet es sich für den Vermieter oft langwierig und kostenintensiv.

Trotz einer wirksamen Kündigung muß der Vermieter ein gerichtliches Räumungsverfahren sowie -nach Erhalt des rechtskräftigen Räumungsurteils- dieses durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken.

Trotzdem kann jedem Eigentümer einer Immobilie nur geraten werden, dieses Verfahren zu durchlaufen. Denn eine eigenmächtige Räumung (auch „Kalte Räumung“ genannt) ist mit empfindlichen und nicht unerheblichen Risiken verbunden, wie eine neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs ein weiteres Mal belegt hat.

Sachverhalt

Herr X hat eine Wohnung im Wege der Zangsvollstreckung erworben. In der Wohnung befanden sich noch Einrichtungsgegenständes des bisherigen Eigentämers. Herr X ließ die Wohnung von einem Unternehmen räumen.

Ein Teil dieser Einrichtung wurde sogar in einem Auktionshaus versteigert, allerdings wurden eine Dokumentation des Umfangs des Mobiliars und dessen Zustand versäumt.

Die bisherigen Eigentümer behaupteten anschließend, dass es sich bei der Einrichtung zum Teil um wertvolle Möbel und Bilder gehandelt haben soll.

Da aber der Erwerber des Mobiliars dieses entweder entsorgt hatte oder nicht bereit war, dieses herauszugeben, machten die bisherigen Eigentümer einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 500.000,00 EUR gegenüber Herrn X geltend.

Entscheidung

Der 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte nun klar, dass die vom 8. Zivilsenat seit seiner Leitentscheidung vom 14. Juli 2010 (Az. VIII ZR 45/09) entwickelten Grundsätze zur eigenmächtigen Räumung durch einen Vermieter auf den vorliegende Sachverhalt übertragbar seien. Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, welche diesen nach § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz eines daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Den Vermieter trifft in diesen Fällen eine Obliegenheit für die Besitztümer des Mieters, welche auch die Aufstellung eines konkreten Bestandsverzeichnisses, samt Feststellung zum Wertgehalt der Besitztümer umfasst.

Fazit

So schwer es dem einzelnen Vermieter fällt, sein Eigentum nicht nutzen zu dürfen, um z.B. laufende Annuitäten gegenüber seiner Bank zu bedienen oder um einen weiteren Schaden durch Mietausfälle zu verhindern, er sollte immer an die oben skizzierten Risiken denken.