Neue Regelung zur Entlastung von Mietern und Pächtern in der Pandemiezeit

Der Bundestag hat eine neue Regelung für den Art. 240 EGBGB auf den Weg gebracht, nach der im Rahmen von Gewerbemiet- und Pachtverträgen regelmäßig davon ausgegangen werden soll, dass sich mit Eintritt der Pandemie ein Umstand, der Grundlage des Vertrags geworden ist, schwerwiegend verändert hat.
Damit soll der Anwendungsbereich des § 313 BGB, die Störung der Geschäftsgrundlage, grundsätzlich aber widerlegbar eröffnet sein. Rechtsfolge des § 313 BGB ist die Vertragsanpassung bzw., soweit das Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann, der Rücktritt vom Vertrag.

Was zunächst nach einer Entlastung für Mieter und Pächter klingt, verklausuliert letztlich jedoch nur, was in einer Handvoll ergangener Urteile zu dieser Problematik sowieso überwiegend angenommen oder gar nicht erst thematisiert wurde: Dass sich Umstände schwerwiegend geändert haben, die Grundlage des Vertrages geworden sind, bildet lediglich das erste reale Element der Störung der Geschäftsgrundlage, welches für die Vertragsanpassung nach § 313 BGB erforderlich ist. Zusätzlich dürften die Vertragsparteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen haben, wenn sie die schwerwiegenden Veränderungen vorausgesehen hätten. Außerdem müsste das Festhalten am Vertrag für den Mieter bzw. Pächter unzumutbar sein.
Beide Voraussetzungen sind jeweils im Einzelfall zu beurteilen und letztlich die Stelle, an der die Gerichte bis dato eine Mietanpassung oder -stundung abgelehnt haben. Insbesondere sahen die Gerichte in der Regel das Festhalten am Vertrag trotz Umsatzrückgang als zumutbar an.

Den Landgerichten Heidelberg und Frankfurt zufolge bedarf es existenzbedrohender Umsatzeinbrüche, um die Unzumutbarkeit annehmen zu können. Allerdings sind sonstige empfangene Leistungen wie ersparte Mitarbeiterkosten durch Inanspruchnahme von Kurzarbeit oder etwaige Rücklagen zu berücksichtigen. Gleiches gelte bei der Kopplung der Miete an den Umsatz. Besonders in solchen Verträgen, in denen eine Mindestmiete vereinbart ist, verdeutlicht dieser Vertragsbestandteil, dass der Vermieter doch nicht gänzlich an Umsatzrückgängen beteiligt werden möchte.

Darüber hinaus soll die Anwendung der Störung der Geschäftsgrundlage die Interessen der Vertragsparteien in Ausgleich bringen. Vor allem darf die vertragliche Risikoverteilung nicht außer Acht gelassen werden. Diese sieht allerdings vor, dass der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt. Insofern ist – bis auf in Fälle, in denen die Existenz bedroht ist – das Verwendungsrisiko selbst in Pandemiezeiten vom Mieter zu tragen. Eine Vertragsanpassung nach § 313 wegen Störung der Geschäftsgrundlage wird daher überwiegend verneint (Ausnahme das LG München I, Endurteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20).

Letztlich wird die neue Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB nicht mehr sein als Anlass für Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern. Ob tatsächlich Erfolgsaussichten auf Vertragsanpassung bestehen, hängt vom Einzelfall und vor allem vom Vortragen des Mieters ab. Bedauerlicherweise zeichnet die Rechtsprechung allerdings weiterhin ein düsteres Bild für gewerbliche Mieter, welches auch der neue Art. 240 § 7 EGBGB nicht auszuräumen vermag.