Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen

BGH, 13.07.2016, Az.: VIII ZR 296/15

In einer neueren Entscheidung hat der BGH zu der Frage Stellung bezogen, ob eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen nur zeitnah nach Entstehung des Rückstandes möglich ist oder auch noch später.

Sachverhalt

Die Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung. Die Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. In der Folgezeit fand zwischen den Parteien Schriftwechsel statt, eine Zahlung erfolgte hingegen nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung.

Entscheidung

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs und der Erklärung der Kündigung der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegensteht.

Die Annahme, die Kündigung sei verspätet ausgesprochen worden, ist angesichts des Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Eine gegenteilige Sichtweise liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterblieben müsste und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Der BGH führt weiter aus, dass zwar seit langem anerkannt sei, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich ziehen kann, etwa dergestalt, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann. Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann.

Zur Begründung verweist der BGH auf die Gesetzesbegründung zur Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001. Vor diesem Hintergrund habe der Gesetzgeber nämlich bei der Mietrechtsreform bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen habe (BT-Drucks. 14/4553, S. 44). Die Gesetzesbegründung verweist explizit darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche gesetzliche Festlegung nicht bestehe. Zusätzlich wird in der Gesetzesbegründung darauf abgestellt, dass eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht festgelegt werden könne und eine „offenere“ Bestimmung eine Auslegung durch die Rechtsprechung erfordere und somit kaum etwas zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen könne.

Demnach finden bei einer auf § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigungserklärung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, zwar Anwendung. Die vorliegende „Verzögerung“ der Kündigung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es offensichtlich an einem Umstandsmoment fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, wurde weder festgestellt noch waren solche Anhaltspunkte ersichtlich.

Fazit

Zwar gibt es keine Fristen zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen, jedoch greifen die allgemeinen Rechtssätze von Treu und Glauben und der Verwirkung. Mithin kann sich der Vermieter mit der Kündigung zwar Zeit lassen, sollte den zeitlichen Gesichtspunkt jedoch nicht aus den Augen verlieren.