Angaben in einer Hausgeldabrechnung

BGH, 27.10.2017, Az. V ZR 189/16

Die Jahresabrechnung ist die jährliche nach dem WEG (Wohnungseigentümergesetz, hier § 28 III WEG) für das Wirtschaftsjahr fällige Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Jahresabrechnung muss hierbei vom Verwalter erstellt und von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden.

Immer wieder ist die Richtigkeit der Jahresabrechnung Streitpunkt zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und nicht selten führt dieser Streit zu einer Anfechtung der von der WEG beschlossenen Jahresabrechnungen. So auch im aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall.

Sachverhalt:

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung im Jahre 2014 wurden unter anderem die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 sowie der Wirtschaftsplan 2014 beschlossen. Gegen diesen Beschluss reichte der Kläger Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht ein.

Der Kläger vertrat die Ansicht, die gefassten Beschlüsse seien ungültig, da den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die Anlagen „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ für das Jahr 2012 nicht und für das Jahr 2013 zumindest nicht in der korrigierten Fassung vorgelegen hätten, obwohl der Verwalter diese Anlagen in seinem Anschreiben an die Wohnungseigentümer als Bestandteil der jeweiligen Jahresabrechnung ausgewiesen habe.

Das Amtsgericht wies die Klage als unzulässig ab, da sie nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG begründet worden sei. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das Urteil geändert und die Beschlüsse für ungültig erklärt. Hierbei war es der Ansicht des Klägers in seiner Begründung gefolgt.

Anders sah es nun aber der BGH, welcher vollends dem Beklagten Recht gab und auf dessen zuvor erhobene Widerklage hin die Unwirksamkeit der zwischen den Parteien vereinbarten „Vorpachtrecht“-Klausel feststellte.

Rechtslage und Entscheidung des BGH:

Der BGH stimmt dem Berufungsgericht zunächst im Ausgangspunkt zu und hält fest, dass eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG sind. Die Anfertigung und Übersendung einer solchen Übersicht ist eine freiwillige Leistung des Verwalters.

Dies begründet der BGH wie folgt:

Für die Jahresabrechnung hat der Verwalter eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diese Abrechnung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Gemäß dem BGH sind diese Anforderungen erfüllt, wenn die Jahresabrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Die Wohnungseigentümer müssen in der Lage sein, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

„Der Senat hat bereits entschieden, dass Beitragsrückstände kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG sind. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. (…). Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist (…) weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es auch nicht aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.“

Auch eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen ist nach dem BGH nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Diese Frage war bisher umstritten und wurde vom BGH nun wie folgt beantwortet:

„Der Informationswert einer Übersicht der Abrechnungsergebnisse, die die Guthaben oder Nachzahlungsbeträge für alle Wohnungen ausweist, ist gering. Ein Wohnungseigentümer kann bereits aus der ihn betreffenden Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten verteilt hat. Er kann davon ausgehen, dass in den anderen Einzelabrechnungen der Verteilungsschlüssel konsequent angewendet wurde. Dass sich die Stimmabgabe jedes einzelnen Eigentümers bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch auf die Genehmigungen der fremden Einzelabrechnungen erstreckt, macht es nicht erforderlich, die jeweiligen Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen in der Einzelabrechnung auszuweisen. Das daraus resultierende Informationsinteresse wird durch den Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen hinreichend gewahrt.“

Der BGH weicht jedoch von der Ansicht des Berufungsgerichts ab, wenn er es für unzutreffend hält, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung deshalb für ungültig zu erklären sei, weil der Verwalter es freiwillig übernommen habe, eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die Hausgeldrückstände an die Wohnungseigentümer zu übersenden, er diese Leistung aber nicht bzw. nicht fehlerfrei erbracht habe.

Zwar hat der Verwalter, indem er in dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung die Erstellung und Vorlage der Übersicht angekündigt hat, den Beschlussgegenstand der Eigentümerversammlung bezeichnet (vgl. § 23 Abs. 2 WEG). Jedoch kommt es für den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung (§ 28 Abs. 3 WEG) an, zu der die Erstellung einer Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und ein Ausweis der Rückstände gerade nicht gehört. Folge ist, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung infolgedessen nicht allein deshalb anfechtbar ist, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste, trotz gegenteiliger Ankündigung, nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt.

Da seitens des Klägers noch weitere Einwände gegen die getroffenen Beschlüsse der WEG erhoben wurden, über die das Berufungsgericht – nach dessen Ansicht stringent – nicht mehr entschieden hat, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.