Pauschalverbot der Hundehaltung in einer Wohnung

AG Nürnberg, 18. November 2016, Az.: 30 C 5357/16

Die Vermietung von Wohnraum stellt in der Regel ein Massengeschäft dar. Vor diesem Hintergrund verwenden die meisten Vermieter formularmäßige Mietverträge, die die Grundlage für alle gewünschten Mietverhältnisse bilden sollen.

Dabei kann die wirksame Gestaltung solcher Formular-Mietverträge, welche rechtlich als AGB zu bewerten sind, ebenso wie eine als Individualvereinbarung gewollte Abweichung von diesen Verträgen durchaus Probleme bereiten.

Das Amtsgericht Nürnberg hatte in diesem Zusammenhand einen interessanten Fall zu entscheiden.

Sachverhalt:

Der klagende Vermieter verklagte die seine Mieterin, einen von ihr gehaltenen Hund aus einer 1-Zimmer-Wohnung zu entfernen. Hilfsweise wollte er feststellen lassen, dass die Hundehaltung in der streitgegenständlichen Wohnung nicht erlaubt sei.

Im Jahr 2011 hatten beide Parteien den Mietvertrag über besagte Mietsache geschlossen. Hierbei wurde unter § 22 („Sonstige Vereinbarungen“) des Mietvertrags unter anderem handschriftlich festgehalten, dass die Tierhaltung nicht gestattet sei. Daneben fand man im Mietvertrag unter § 10 Nr. 3 eine Klausel mit dem Wortlaut:

„Tiere dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters gehalten werden, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, die ohne weiteres gehalten werden dürfen. Dies gilt auch für die zeitweilige Verwahrung von Tieren. Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.“

Im Jahr 2015 schaffte sich die Beklagte dann den streitgegenständlichen Hund, einen Mops, an, ohne dies dem Kläger anzuzeigen oder eine Erlaubnis von diesem erhalten zu haben. Als die Beklagte der mehrfachen Aufforderung des Klägers, den Hund zu entfernen, nicht nachkam, erhob dieser Klage beim zuständigen Amtsgericht Nürnberg.

Urteil des AG Nürnberg vom 18. November 2016, Az.: 30 C 5357/16

Das Amtsgericht Nürnberg wies die Klage aus mehreren Gründen ab. Es bestünde weder ein Unterlassungsanspruch jeglicher Hundehaltung und damit zugleich auch kein Anspruch auf Entfernung des Hundes. Solche Ansprüche ergäben sich weder aus § 22 oder § 10 des Mietvertrags, noch gemäß §§ 541, 535 BGB.

So sah das Gericht § 22 des Mietvertrages als AGB und damit der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB zugänglich. Denn das darin festgehaltene absolute Tierhaltungsverbot habe von Beginn an nie zur Disposition gestanden.

Vielmehr spräche die Fassung der Klausel für eine pauschale Geltung für jedes Mietverhältnis innerhalb der Liegenschaft, um diese mit der gleichlautenden Beschlusslage der örtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft in Einklang zu bringen und damit gleichzeitig zumindest für die Absicht einer mehrfachen Verwendung in Form einer AGB.

Daran ändere auch die handschriftliche Ausgestaltung der Formulierung nach vorheriger Besprechung mit der Beklagten nichts, da die Beklagte hierbei lediglich angab, dass sie aufgrund ihrer Berufstätigkeit nicht beabsichtige, einen Hund anzuschaffen. Dies alleine reiche für die Annahme einer Individualvereinbarung zwischen den Parteien gerade nicht aus.

Die anschließende Inhaltskontrolle kam zu dem Ergebnis, dass die pauschale Tierhaltungsverbotsklausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Denn diese Regelung sei mit dem wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht nach § 535 BGB, welche hinsichtlich der Tierhaltung einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall bedürfe, unvereinbar.

Da durch § 22 des Mietvertrages gerade eine Abkehr der ebenfalls formularmäßig in § 10 des Mietvertrages enthaltenen Tierhaltungsklausel vollzogen werden sollte, komme es grundsätzlich auf eine nähere Betrachtung dieser Klausel nicht an. Gleichwohl sei aber auch diese Klausel nach Auffassung des erkennenden Gerichts in Gänze unwirksam, da der als Widerrufsvoraussetzung verwendete Begriff der „Unzuträglichkeiten“ sich zu unbestimmt darstelle und dieser mit dem zuvor festgehaltenen Erlaubnisvorbehalt auch im Zusammenhang stehe.

Da die Klägerin darüber hinaus eine etwaige Überschreitung des Mietgebrauchs nicht substantiiert dargestellt habe, könne diese die Entfernung des streitgegenständlichen Hundes auch nicht nach § 535 BGB i.V.m. § 541 BGB verlangen. Denn im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung stellt die bloße Haltung eines – vorliegend vergleichsweisen kleinen Hundes auch bei Anmietung einer 1-Zimmer-Wohnung noch einen vertragsgemäßen Gebrauch dar.

Fazit:

Die inzwischen rechtskräftige Entscheidung des Amtsgerichts Nürnberg bietet ein gutes Beispiel dafür, welche Schwierigkeiten sich bei der Erstellung von Mietverträgen ergeben.

Nicht alles, was man eigentlich als Individualvereinbarung vereinbaren wollte, oder zunächst nach dem äußeren Erscheinungsbild eine solche vermuten lässt, ist bei näherer rechtlicher Betrachtung auch als Individualvereinbarung zu bewerten.

Umgekehrt gibt es einen immer engeren AGB-rechtlichen Spielraum für Vermieter, Formularmietverträge nach ihren Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten.

Bei den in diesem Bereich nicht selten vorkommenden Rechtsstreitigkeiten kommt es dann häufig zu Einzelfallentscheidungen. Wer weiß, wie die Entscheidung des AG Nürnbergs ausgegangen wäre, wenn der Kläger einen substantiierten Vortrag zu etwaigen Überschreitungen des Mietgebrauchs durch die Hundehaltung dargelegt hätte und/oder der entscheidende Richter als Vermieter selber schlechte Erfahrung mit Hunden gemacht hätte.