Miete ist Standortfrage – auch vor Gericht?

Zwei Kläger, zwei Beklagte, zwei Oberlandesgerichte, ein identisches Streitthema – und zwei unterschiedliche Urteile.
So hat es sich am 24. Februar vor dem OLG Dresden und dem OLG Karlsruhe zugetragen. Aufgrund der COVID-Pandemie sind die Läden der Textilgeschäftkette „KiK“ geschlossen, die Mieten jedoch sollen weiterhin beglichen werden. In beiden Fällen wurde die Miete für April 2020 nicht gezahlt. Die jeweiligen Vermieter haben deshalb in beiden Fällen die Klage eingereicht.

Das OLG Karlsruhe hat die Entscheidung des erstinstanzlich entscheidenden Landgerichts, welches dem klagenden Vermieter Recht gegeben hat, bestätigt. Das OLG Dresden jedoch hat zugunsten der Mieterin entschieden und eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB angenommen (Urt. v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20).
Da keine der Parteien die Betriebsschließungen zu vertreten hatte, ist es angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen, so das OLG Dresden. Das OLG Karlsruhe nahm ebenfalls keinen Sachmangel an, stützte sich im Rahmen von § 313 BGB aber insbesondere auf den Faktor der Existenzbedrohung. Liege keine Existenzbedrohung des Mieters vor, wäre für die Anwendbarkeit von § 313 BGB kein Raum.

Nach Auffassung des OLG Karlsruhe müsse im Einzelfall geprüft werden, ob Aspekte wie Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit, sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware eine Mietanpassung berücksichtigen. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter hierzu nur unzureichend vorgetragen.
Sollte eine der Parteien in Revision gehen, welche von den Oberlandesgerichten zugelassen wurden, hat der BGH die Chance, ein Grundsatzurteil zu erlassen, um zukünftig für mehr Rechtssicherheit zu sorgen. Es ist davon auszugehen, dass auch in einer BGH-Entscheidung § 313 BGB sowie der neu eingeführte Artikel 240 § 7 EGBGB als klarstellende Norm in den Fokus rücken.

Zu beachten sind die drei Elemente der Störung der Geschäftsgrundlage:

  1. Reales Element – das bedeutet: Niemand trägt die Schuld und niemand hat die Pandemie vorhergesehen.
  2. Hypothetisches Element – das bedeutet: Hätte man die Pandemie vorhergesehen, hätte man andere Vereinbarungen getroffen.
  3. Normatives Element – das bedeutet: Die gesetzliche Risikozuweisung und Zumutbarkeit sind mit einzubeziehen, hieraus sind die zwei unterschiedlichen Urteile zu einer gleichen Rechtsstreitigkeit entstanden.