Mietminderung bei von Nachbargrundstücken ausgehenden Lärmemissionen

Der Bundesgerichtshof hat zu der Frage Stellung genommen, ob von Nachbarschaftsgrundstücken ausgehender Baulärm einen Mietmangel darstellen, inwieweit stillschweigend die Beschaffenheit über die Freiheit der Wohnung von derartigen Emissionen anzunehmen ist und bei wem die Beweislast über das Vorliegen entsprechender Mängel liegt.

Von Nachbarsgrundstücken ausgehende Lärmemissionen

Lärmemissionen, die beispielsweise von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück ausgehen, stellen bei fehlender anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen Mietmangel dar, „wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.“

Stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarungen

Eine Beschaffenheitsvereinbarung darüber, dass die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm regelmäßig stillschweigend Gegenstand des Mietverhältnisses wird, kann nicht bejaht werden. Es ist nicht ausreichend, dass der Vermieter Kenntnis einer bestimmten Beschaffenheitsvorstellung des Mieters habe. Es ist viel mehr erforderlich, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Beweislastverteilung

Macht der Mieter Mietminderung aufgrund von Lärm- und Schmutzemissionen geltend, so trifft ihn die Darlegungs- und Beweispflicht „nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen.“

Der BGH festigt mit diesem Urteil die Rechte des Vermieters, weil er bekräftigt, dass es gewisse Störquellen, etwa Lärm und Schmutz von Nachbargrundstücken, gibt, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und die deshalb nicht zu einer Mietminderung führen dürfe. Für Mieter dagegen gilt (weiterhin): gewisse Beeinträchtigungen der Lebensqualität sind auch ohne Mietminderung hinzunehmen – erst recht dann, wenn solche Störquellen im Vorhinein nicht explizit ausgeschlossen wurden.