Zweites Urteil zur Mietzahlungspflicht während des Lockdown

Mit Ausbruch der Pandemie mussten Ladenlokale von März bis April aufgrund der verhängten Corona-Schutz-Verordnungen schließen. Viele Mieter einigten sich mit ihren Vermietern außergerichtlich auf Mietminderung, Stundung oder Ähnliches; andere stellten die Mietzahlung vollständig ein. War die Einstellung der Mietzahlung während der Schließungsanordnung rechtens? Es wurde beinahe unausweichlich, dass Gerichte zu dieser Frage Stellung nehmen mussten.
Erstmals befürwortete das Landgericht Heidelberg am 30. Juli eine Mietzahlungspflicht während der Schließungsanordnung. Am 11. September folgte auch das Landgericht Zweibrücken mit einer ähnlichen Entscheidung. Damit zeichnet sich eine erste Tendenz in der Rechtsprechung ab.

Untersagungsanordnung stellt keinen Mietmangel dar

Teilweise minderten Mieter mit dem Verweis darauf, dass das Betriebsverbot einen Mietmangel darstelle. Dem widersprachen die Gerichte: Im Einzelfall sei ein Mangel immer dann anzunehmen, wenn die Störung die konkrete Beschaffenheit der Mietsache betrifft. Die Untersagungsanordnungen „stellen dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dies Infektionen begünstigt. Daran ändert auch nichts, dass die streitgegenständlichen Gewerberäume im vorliegenden Fall zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet wurden und sich aus der Kurzbaubeschreibung ergibt, dass es sich um ein Ladenlokal handeln sollte. Denn die Mietsache ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet, wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt ist lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters.“ (Urteil des LG Heidelberg v. 30.07.2020 – 5 O 66/20)

Auch Unmöglichkeit liegt nicht vor

Eine die Mietminderung nach § 326 II oder § 536 BGB begründende Unmöglichkeit lehnten die Richter ebenfalls ab. Den Vermieter träfe lediglich die Pflicht, dem Mieter die Gebrauchsmöglichkeit zu verschaffen. Die Untersagungsanordnung stelle hingegen eine Störung der Nutzbarkeit dar. Die Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache sei dadurch nicht betroffen. Wenn die Nutzbarkeit gestört ist, fällt das in die Risikosphäre des Mieters, daher sei die Pflicht zur Mietpreiszahlung nicht tangiert.

Bei Existenzgefährdung ist die Geschäftsgrundlage gestört

Die Gerichte nahmen auch zum Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage Stellung. Die Störung der Geschäftsgrundlage gibt den Vertragsparteien die Möglichkeit, den geschlossenen Vertrag anzupassen oder sogar zu kündigen, wenn sich nach Vertragsschluss Umstände, die Grundlage des Vertrages geworden sind, schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und das Festhalten am unveränderten Vertrag einem Teil nicht zugemutet werden kann.
Grundlage eines Mietvertrages sei den Richtern zufolge die „Vorstellung der Parteien, dass keine Pandemie auftritt, aufgrund derer flächendeckend Gewerbebetriebe geschlossen werden müssen.“ Da die Nutzbarkeit der Mietsache vollständig entfallen war, sei eben auch dieser Umstand schwerwiegend verändert. Daher hätten die Betriebsschließungen im Rahmen der Corona-Schutz-Verordnungen sehr wohl die Geschäftsgrundlage schwerwiegend gestört.

Reine Umsatzrückgänge reichen nicht aus

Allerdings würden reine Umsatzrückgänge des Mieters nicht ausreichen, um die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag annehmen zu können. Vielmehr müsste der Umsatzeinbruch existenzbedrohend sein. Dabei seien sonstige empfangene Leistungen, wie ersparte Mitarbeiterkosten durch Inanspruchnahme von Kurzarbeit oder etwaige Rücklagen, zu berücksichtigen.

Mindestmiete ist kein Grund für Unzumutbarkeit

Ebenso wenig sei die Koppelung der Miete am Umsatz allein ausreichend, um die Unzumutbarkeit anzunehmen. Meistens sei bei solchen Verträgen eine Mindestmiete vereinbart, was wiederum verdeutlichen würde, dass der Vermieter eben doch nicht gänzlich an Umsatzrückgängen beteiligt werden möchte.