Wohnungsgröße und die Prüfungspflicht des Mieter

BGH, 31. Mai 2015, Az.: VIII ZR 181/16

Immer wieder entbrennt zwischen Vermieter und Mieter Streit über die Größe der vermieteten Wohnung. Die Größe einer Mietwohnung kann sowohl im Streit über eine Mieterhöhung, im Streit um die geschuldete Miete als auch im Streit über die Höhe einer dem Grunde nach berechtigten Mietminderung ausschlaggebend sein.

Der BGH hatte im vorliegenden Fall zu entscheiden, wer für die exakte Größe der Wohnung darlegungs- und beweisbelastet ist.

Folgendes war passiert:

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin verlangte von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Im Mietvertrag ist eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die Klägerin hat in dem Mieterhöhungsverlangen und den Nebenkostenabrechnungen eine Wohnfläche von 92, 54 m² zugrunde gelegt. Die Beklagte bezweifelte außergerichtlich die angegebene Wohnfläche; sie verlangt von der Klägerin geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Sowohl das Amtsgericht wie auch das Landgericht gingen davon aus, dass die Klägerin für die Größe der Wohnung beweisbelastet ist und diesen Beweis nicht erbracht hat, da die Beklagte die Angaben der Klägerin bestritten habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

So hat der BGH entschieden:

Das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei für die von ihr behauptete Wohnfläche von 92,54 m² beweisfällig geblieben. Mangels substantiierten Bestreitens der von der Klägerin behaupteten Größe der Wohnung gilt diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Anders als das Berufungsgericht ausgeführt hat, genügt es nicht, dass die Beklagte die von der Klägerin vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.

Zum Thema Beweislast führt der BGH wie folgt aus:

„Der Vermieter (Anspruchsteller, Anm. des Verfassers) trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch (…) eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat (…) auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen.

Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 18 mwN).“

Der BGH führte zudem weiter aus, dass die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung zwar kompliziert sei. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genüge es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren versäumt.

Da das Berufungsgericht – nach seinem Standpunkt folgerichtig – hinsichtlich der geforderten Mieterhöhung noch nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen hat, hat der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Fazit:

Ist die Größe der Wohnung in einem Mietprozess streitig, tut der Mieter gut daran, die tatsächliche Größe der Wohnung nach seinen Möglichkeiten festzustellen und sein Ergebnis nebst Rechenweg offenzulegen. Ansonsten droht sein Einwand, die vom Vermieter angegebene Wohnungsgröße sei falsch, nicht gehört zu werden.

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