Rechtzeitigkeit der Überweisung der Wohnraummiete

BGH, 05.10.2016, Az. VIII 222/15 BGH

Die meisten Wohnraummietverträge in Deutschland basieren auf Vertragsmustern. Häufig dürften die eher vermieterfreundlichen Muster von Eigentümerverbänden („Haus und Grund“) zur Anwendung gelangen, da es in den meisten Fällen die Vermieter sind, die die vertraglichen Konditionen festlegen.

Auf eben diese mietvertraglichen Bestimmungen, die nicht zwischen den Parteien ausgehandelt werden, sondern von einer Partei – dem Verwender (meist: Vermieter) – einseitig gestellt und in einer Vielzahl von Fällen angewandt werden, finden die Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305ff. BGB Anwendung.

Eine nach den AGB-Vorschriften zu beurteilende Klausel stellt auch die nachfolgende Bestimmung dar, die vielen Mietern und Vermietern bekannt sein dürfte:

„Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto […] zu zahlen.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“

Der BGH hatte im Oktober 2016 über die Wirksamkeit des zweiten Absatzes dieser Klausel zu entscheiden (BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016, Az. VIII 222/15), wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Konto des Vermieters ankommt.

Sachverhalt

Hintergrund war, dass die beklagte Mietpartei ihre Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats bei der Klägerin einzahlte, sondern jeweils am dritten Werktag eines Monats ihrer Bank erst einen entsprechenden Überweisungsauftrag erteilte.

Die klägerische Vermieterin kündigte aufgrund der sich wiederholenden, aus ihrer Sicht verspäteten Mietzahlung, daraufhin das Mietverhältnis.

Im Rahmen des sich anschließenden Räumungsverfahrens wehrte sich die Mietpartei über drei Instanzen mit dem Argument, dass die oben genannte Klausel unwirksam sei.

Entscheidung

Der BGH schloss sich den Entscheidungen der Vorinstanzen an und hält die betreffende Klausel des Mietvertrages für unwirksam gemäß § 307 BGB, da sie eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter darstelle.

Der BGH sieht in der AGB-Klausel eine zu Ungunsten des Mieters abweichende Regelung der gesetzlichen Vorschrift des § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB.

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (hier: Monate) zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Aus dem Wort „entrichten“ bzw. dem im vorliegenden Fall verwandten Begriff „zahlen“ (s.o.) ließe sich noch nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein müsse. Der BGH stellt sich auf den Standpunkt, dass der Begriff des „Entrichtens“ nach allgemeinem deutschen Sprachgebrauch eher ein Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages sei.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sei zudem gerade nicht Ziel der Vorschrift des § 556b Abs. BGB, dass die Miete zu einem bestimmten Datum auf das Konto des Vermieters eingehen müsse.

Entscheidend sei, dass es sich bei der Miete als Geldschuld um eine Schickschuld gemäß §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB handele.

Ort der Leistungshandlung bliebe hiernach der Wohnsitz des Schuldners, also des Mieters. Damit gehört der Leistungserfolg, nämlich die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto, nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners (Mieters).

Für die Gefahr der Verzögerung der Übermittlung habe der Mieter daher nicht mehr einzustehen. Verzögerungen bei Bearbeitung des Überweisungsauftrages durch die Banken seien dem Mieter nicht zuzurechnen.

Würde man dem Mieter nunmehr zusätzlich aufbürden, für die Rechtzeitigkeit des Zahlungseingangs auf dem Vermieterkonto einzustehen, würde man die Geldschuld entgegen der gesetzlichen Bestimmungen zur Bringschuld qualifizieren und ihn damit unangemessen gemäß § 307 BGB benachteiligen.

Fazit

Mit der Entscheidung wendet sich der BGH explizit gegen eine in der Instanzgerichtsbarkeit und der Literatur aufkommende Tendenz, wonach die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben sein muss, wenn sich in den Mietverträgen eine mit dem obigen Fall vergleichbare Regelung findet.

Die bis zur BGH-Entscheidung wohl herrschende Meinung stützte ihre Ansicht auf folgende Erwägungen: Im Geschäftsverkehr, also zwischen Firmen oder anderen Gewerbetätigen, kommt es nämlich bei der Beurteilung, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, auf den Zeitpunkt an, wann der Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird. Dies geht aus der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie und der Rechtsprechung des Gerichtshofs der EU hervor („Telekom-Entscheidung“ des EuGH, Urteil vom 3. April 2008 – C-306/06). Um eine einheitliche Rechtslage zu schaffen, haben viele Gerichte diese Wertung auch auf die Wohnraummiete übertragen.

Der BGH erteilt dieser Auslegung nunmehr eine klare Absage. Schließlich sei die Zahlungsverzugsrichtlinie nicht auf Verträge mit Verbrauchern und damit auf die Wohnraummiete anwendbar. Ein Wille des deutschen Gesetzgebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, sei auch nicht erkennbar. Im Gegenteil, sei aus dem Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der EU-Richtlinie in deutsches Recht klar erkennbar gewesen, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte.

Rechtsdogmatisch ist die Auffassung des BGH gut vertretbar und wird das ohnehin schon hohe Schutzniveau für Wohnraummieter weiter stärken.

Mieter, die ebenfalls eine entsprechende Klausel in ihren Verträgen vorfinden, könnten daher ihre Daueraufträge für den dritten Werktag eines Monats einrichten.

Vorsicht ist jedoch geboten bei Individualvereinbarungen über die Mietzahlung. Haben die Mietparteien eine entsprechende Regelung ausgehandelt, sind diese nicht per se unzulässig.

Für die Vermieter von Wohnraum hat die Entscheidung eine Reihe von nachteiligen Konsequenzen. So fällt etwa die Berechnung von Zinsen in Fällen von nicht oder zu wenig gezahlter Miete deutlich schwieriger, da ein Verzugseintritt nur geschätzt werden kann. Schließlich benötigen Banken unterschiedlich lange, um Überweisungsaufträge auszuführen. So kann die Miete in manchen Fällen bereits am gleichen Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben werden, teilweise aber auch erst nach drei Werktagen.

Es bleibt abzuwarten, ob und inwieweit die großen Mieter- und Eigentümerverbände in ihren Vertragsmustern auf die neuerliche Rechtsprechung des BGH reagieren.

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