Schönheitsreparaturzuschlag neben der Grundmiete

BGH, 30. Mai 2017, Az.: VIII ZR 31/17

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt es dem Vermieter nicht nur dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern auch diese während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Allerdings kann diese letztere Pflicht in Grenzen vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Diese sogenannten Schönheitsreparaturklauseln haben in den letzten Jahren die deutsche Gerichtsbarkeit in vielfacher Hinsicht beschäftigt.

Denn bei einem Großteil der vereinbarten Mietverträge handelt es sich um Formularverträge, auf die das „AGB-Recht“ der §§ 305 ff. BGB Anwendung findet. Im Kern ging es dabei immer um die Frage, ob die jeweilige Schönheitsreparaturklausel den Mieter unangemessen benachteilige und somit nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sei.

In einer Vielzahl von Leit- und Einzelfallentscheidungen hat die deutsche Gerichtsbarkeit den Gestaltungsspielraum von Schönheitsreparaturklauseln mittlerweile abgesteckt, mit dem Ergebnis, dass es für Vermieter immer schwieriger geworden ist, die Schönheitsreparaturen in dem gewünschten Umfang wirksam auf den jeweiligen Mieter abzuwälzen. So hat jüngst erst das Landgericht Berlin mit Urteil vom 09. März 2017, Az. 67 S 7/17 die äußerst einfach formulierte Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparatur trägt der Mieter“ ebenfalls für unwirksam erklärt.

Aus diesem Grund greifen Vermieter anstelle einer häufig mit Risiken behafteten Schönheitsreparaturklausel immer mehr auf die Vereinbarung eines sogenannten Schönheitsreparaturzuschlags neben der Grundmiete zurück. Das heißt, der Vermieter belässt die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand in seiner Sphäre, lässt sich dies aber mittels eines separaten Zuschlags gesondert vergüten.

Natürlich ließ auch hier der Streit um ein derart ausgestaltetes Vertragswerk nicht lange auf sich warten, sodass der BGH mit Beschluss vom 30. Mai 2017, Az. VIII ZR 31/17 zu diesem Thema Stellung beziehen durfte.

Sachverhalt

Der Sachverhalt war dabei denkbar einfach gelagert. Die Parteien hatten mit Vertrag vom 04.10.2015 vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen. Dieser könne hierfür jedoch zusätzliche Kosten in Höhe von 0,87 EUR/m² ansetzen. Mithin sei vom Mieter ein als „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ bezeichneter zusätzlicher monatlicher Betrag in Höhe von 79,07 EUR neben der Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter zu entrichten.

Hiergegen ging der Mieter klageweise vor und vertrat dabei die Auffassung, dass der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ nicht wirksam vereinbart worden sei. Denn bei dieser Vereinbarung hätte es sich um eine formularmäßige Preisnebenabrede gehandelt, welche ebenfalls der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege. Die vorliegende Vereinbarung würde jedoch eben dieser Inhaltskontrolle nicht standhalten, weshalb vom beklagten Vermieter die bisher gezahlten Zuschläge nebst Zinsen zurückzuerstatten seien.

Während das Amtsgericht dieser Ansicht noch folgte, wies das Landgericht in zweiter Instanz die Klage ab, ließ aber die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

Entscheidung

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ließ die anschließende Revision jedoch nicht zu. Denn nach Auffassung des Senats habe die Sache weder grundsätzliche Bedeutung noch habe einer der anderen in § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO genannten Revisionsgründe vorgelegen. Es sei schon gar nicht ersichtlich, ob bezüglich der Streitfrage überhaupt divergierende Rechtsprechung der Instanzgerichte bestünde.

Jedenfalls hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Denn nach Ansicht des BGH handelt es sich beim oben beschriebenen Schönheitsreparaturzuschlag um eine Preis(haupt)abrede, welche nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB gerade nicht einer Inhaltskontrolle zugänglich ist.

Hierin ist auch kein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB zu sehen, denn es mache gar keinen Unterschied, ob dieser an die Wohnungsgröße gekoppelte Zuschlag separat ausgewiesen werde oder direkt ohne Aufschlüsselung in die Grundmiete mit eingeflossen wäre. Denn in beiden Fällen hat der Mieter immer einen monatlichen Gesamtbetrag an den Vermieter zu entrichten. So ist der Schönheitsreparaturzuschlag auch im Falle eines Mieterhöhungsverlangens auch bei Ermittlung der Ausgangsmiete hinzuzurechnen, um diese anschließend mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen.

Fazit

Die Erläuterungen des Bundesgerichtshofs sind zutreffend und begrüßenswert, bieten sie der Praxis vorliegend grundsätzlich ein einfaches und rechtswirksames Instrumentarium das leidige Streitthema der Schönheitsreparaturen abschließend zu regeln.

Vor allem wirtschaftlich beachtenswert ist dabei aber der Umstand, dass der Schönheitsreparaturzuschlag der Ausgangsmiete hinzuzurechnen ist und erst anhand dieser Summe die Vergleichbarkeit zur ortsüblichen Vergleichsmiete hergestellt werden kann.

Für Vermieter, die sich bezüglich der veranschlagten reinen Nettokaltmiete bereits am Rand der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt der Schönheitsreparaturzuschlag so leider keine Alternative zu einer risikobehafteten Schönheitsreparaturklausel dar, wenngleich man sich die Vereinbarung eines solchen Zuschlags im Rahmen einer Neuvermietung, welche sich in Grenzen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen darf, durchaus überlegen sollte.