Wohnungsüberbelegung kann ordentlichen Kündigungsgrund darstellen

AG München, 20. Mai 2015, Az.: 415 C 3152/15

Hohe Mieten und knapper Wohnraum machen die Wohnungssuche in Großstädten und Ballungsräumen seit Jahren zu einem schwierigen Unterfangen. Wer dort adäquaten und bezahlbaren Wohnraum bereits besitzt, kann sich glücklich schätzen und versucht häufig, daran festzuhalten. Nicht selten ändern sich aber über die Jahre die Lebens- und Familienverhältnisse des Mieters.

Dieser sollte beim Familienzuwachs in einer Mietwohnung Vorsicht walten lassen!

Denn im Falle einer Überbelegung der Mietsache kann eine solche Anlass zu einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter geben. Über eine hierauf gestützte Kündigung hatte das Amtsgericht München im Jahr 2015 zu entscheiden und lieferte dabei einen interessanten und detaillierten Einblick in die Sach- und Rechtslage.

Sachverhalt

Der Kläger und gleichzeitige Vermieter verklagte den Beklagten und gleichzeitigen Mieter auf Herausgabe einer ca. 26 m² großen Einzimmerwohnung.

Im Jahr 2011 hatten beide Parteien den Mietvertrag über besagte Mietsache geschlossen. Hierbei wurde im Rahmen einer Zusatzvereinbarung ebenfalls festgehalten, dass der Mieter aufgrund der geringen Größe der Wohnung nicht berechtigt sei, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um seine Ehefrau handele.

Der Mieter bezog die Wohnung aber von Anfang an mit seiner Ehefrau und dem gemeinsamen, damals drei Monate alten Kind. Im Jahr 2013 bekamen die Eheleute dann ein weiteres gemeinsames Kind.

Erst danach erlangte der Vermieter Kenntnis von den Lebensverhältnissen in der Mietsache und mahnte den Mieter mit der Maßgabe ab, die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen auf zwei zu reduzieren. Als der Mieter hierauf nicht reagierte, kündigte der Vermieter diesem fristgerecht, ordentlich.

Entscheidung

Zu Recht, wie das Amtsgericht München rechtskräftig ausurteilte. Denn eine Überbelegung stelle nach ständiger Rechtsprechung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB dar.

Die Überbelegung sei dabei im Einzelfall festzustellen. Hierbei sei in erster Linie das Verhältnis der Zimmeranzahl und -größe zu der Anzahl der Bewohner maßgebliches Kriterium. Zur Vereinfachung der Bewertung könne hierbei formelhaft angenommen werden, dass eine Überbelegung nicht vorliegt, sofern auf jede erwachsene Person bzw. zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von ca. 12 m² entfiele oder durchschnittlich 10 m² pro Person für die Unterbringung von Familien gewährleistet seien.

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