Eine Verlängerung der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters mittels Formularverträgen ist unwirksam

BGH, 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Bei der Beendigung von Mietverhältnissen kommt der Rückgabe der Mietsache nicht unerhebliche Bedeutung zu. Der Mieter schuldet hierbei nicht nur die rechtzeitige Rückgabe, sondern auch die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand. Auch der Zeitpunkt der Rückgabe ist äußerst relevant, da mit ihm die kurze, sechsmonatige Verjährung von Ersatzansprüchen und des Wegnahmerechts nach § 548 BGB zu laufen beginnt.

Dem Versuch einer Vermieterin, die ungeliebte Sechsmonatsfrist mittels Formularmietvertrag beidseitig zu verlängern, hat der Bundesgerichtshof vor kurzem eine Absage erteilt.

Sachverhalt

Im vom BGH zu entscheidenden Fall verwendete die Vermieterin von Wohnraum und gleichzeitige Klägerin einen Formularvertrag der folgende Bestimmung enthielt:

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen  der  Mietsache  und  Ansprüche  des  Mieters  auf  Ersatz von  Aufwendungen  oder  Gestattung  der  Wegnahme  einer  Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“

Das Mietverhältnis der Mieterin und gleichzeitigen Beklagten endete im Jahr 2014. Noch im Dezember 2014 gab die Beklagte die Mietsache zurück. Die Klägerin nahm diese jedoch mittels Klageerhebung im Oktober 2015 noch wegen an der Mietsache entstandener Schäden auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von knapp 16.000,00 EUR in Anspruch. Die Beklagte berief sich insoweit auf die Einrede der Verjährung nach § 548 BGB.

Die Klägerin hatte mit ihrem Begehren in den ersten beiden Instanzen keinen Erfolg und sollte dies auch vor dem BGH nicht haben.

Entscheidung

Ähnlich wie bei der regelmäßigen gerichtlichen Überprüfung sogenannter Schönheitsreparatur-klauseln ging es im vorliegenden Fall um die Frage, ob die von der Klägerin verwendete Verjährungsverlängerungsklausel die Beklagte unangemessen benachteilige und damit unwirksam sei. Denn auch bei dem vorliegenden Vertragswerk handelte es sich rechtlich um AGB, welche der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen.

Trotz der spiegelbildlichen Verlängerung der Ersatz- und Wegnahmeansprüche der Beklagten in vorliegender Klausel, nahm der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten durch die verwendete Klausel an und erklärte diese für unwirksam, da sie in unzulässiger Weise den Verjährungsbeginn mit dem Ende des Mietverhältnisses verknüpft und die Verjährungsfrist auf zwölf Monate verlängerte.

Denn mit der in § 548 BGB gesetzlichen kurzen Verjährungsregelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen.

Hierbei muss auch den berechtigten Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses Rechnung getragen werden, der nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr hat und somit ab diesem Zeitpunkt zum Beispiel regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann.

Dem gegenüber sieht der BGH keine sachliche Rechtfertigung für die Verlängerung der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters. Denn es ist nicht ersichtlich, dass dieser die Prüfung seiner möglichen Ersatzansprüche nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist  von sechs Monaten vornehmen kann.

Damit hatte auch die Revision der Klägerin keinen Erfolg, welche nun, neben dem behaupteten Schaden in Höhe von knapp 16.000,00 EUR, auch durch die mit dem Rechtsstreit verbundenen nicht unerheblichen Verfahrenskosten belastet werden wird.

Fazit

Vor dem Hintergrund der neuerlichen und richtigen BGH-Entscheidung kann Vermietern nur geraten werden, keine formularmäßigen Verlängerungsklauseln hinsichtlich der Verjährungsfrist nach § 548 BGB mehr zu verwenden, sondern stattdessen die Abwicklung des Mietverhältnisses in eine geregelte Struktur zu bringen, sodass die Sechs-Monats-Frist gewahrt werden kann.