Der WEG-Verwalter als vollmachtsloser Vertreter

BGH, 20.04.2018, Az. V ZR 202/16

Der BGH hat mit Urteil vom 20. April 2018 (Az. V ZR 202/16) entschieden, dass ein WEG-Verwalter nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist, auch wenn dieser über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltertätigkeit fortführt.

Dies mag sich auf den ersten Blick folgerichtig anhören und letztlich auch sein. Der zugrunde liegende, nachfolgend geschilderte Fall ruft dennoch Bedenken hervor, ob die Partei, die auf die Zustellbevollmächtigung des (abberufenen) WEG-Verwalters vertraut hat, nicht im Einzelfall schutzwürdig ist.

Sachverhalt

In dem vom BGH entschiedenen Fall standen sich Mitglieder einer WEG gegenüber. Der Kläger wendete sich gegen Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung vom 26. November 2014 gefasst wurden. Am 23. Dezember 2014 erhob er eine Anfechtungsklage, zunächst vor dem Amtsgericht Elmshorn, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet war.

Wie von § 45 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes vorgesehen, gab der Kläger den WEG-Verwalter als Zustellbevollmächtigten der Klage an.

Dessen Verwaltervertrag endete jedoch am 31. Dezember 2014, also ungefähr eine Woche, nachdem die Klage eingereicht wurde. Der Verwalter wies gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung aus November 2014 ausdrücklich auf diesen Umstand hin. Ebenfalls war im Protokoll vermerkt, dass er eine Verlängerung des Verwaltervertrages ablehnte.

Der Verwalter bot laut WEG-Protokoll an, dass er für eine zeitlich kurze Spanne bereit sei, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiterzuführen, um die laufenden Geschäfte aufrecht zu erhalten. Die kommissarische Weiterführung der Geschäfte durch den ehemaligen Verwalter wurde jedoch nicht durch einen WEG-Beschluss verabschiedet. Im Protokoll fand sich lediglich das geäußerte Angebot.

Nachdem der Kläger seine Klage eingereicht hatte, forderte ihn das Amtsgericht Elmshorn mit Verfügung vom 02. Januar 2015 auf, den  tat der Klagen an die beklagte Partei zu – so auch hier. Die Klage ist im vorliegendem Fall dem Verwalter am 30. Januar 2018 zugestellt worden.

Das Amtsgericht hat die Klage wegen Versäumung der Klagefrist als unbegründet abgewiesen. Ebenso wurde die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers vom Landgericht Itzehoe zurückgewiesen. Die Gerichte der Vorinstanz gingen insbesondere davon aus, dass der ehemalige Verwalter zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage nicht mehr Verwalter war und somit auch nicht Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer gewesen ist. An der Unwirksamkeit der Zustellung ändere der Umstand, dass dieser sich danach noch als faktischer Verwalter geriert habe, nichts. Der Verwalter sei weder ausdrücklich durch die Parteien nach § 45 Abs. 2 WEG noch konkludent durch das Amtsgericht nach § 45 Abs. 3 WEG als Ersatzzustellungsvertreterin bestellt worden. Die Zustellung sei auch nicht dadurch nach § 189 ZPO geheilt worden, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern und deren Verfahrensbevollmächtigten Kopien oder Faxkopien der Klage übersandt habe. Die bloße Unterrichtung über den Inhalt einer Klageschrift genüge für die Heilung nicht, vielmehr setze die Norm den Zugang des Originals der Klageschrift bei dem Empfänger voraus.

Da die Revision vom Landgericht aber zugelassen wurde, hatte nunmehr der BGH über den Fall zu entscheiden.

Der BGH schloss sich den Auffassungen der Vorinstanzen nur ansatzweise an.

Die Klage wurde nach Auffassung des entscheidenden Senats rechtzeitig eingelegt, so dass die Klage nicht aus diesem Grund abweisungsreif war.

Rechtslage und Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass ein ehemaliger Verwalter, der die Verwaltung über das Ende seiner Bestellungszeit hinaus fortführt, nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer sei. Die Regelung in § 45 Abs. 1 WEG knüpfe an die Stellung an, die der Verwalter durch die Bestellung mit (Mehrheits-)Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG erlange. Die Zustellung an den Verwalter sei daher unwirksam, wenn sie vor Beginn oder nach dem Ende seiner Bestellung erfolgt. Demnach sei die Zustellung der Klage an den Verwalter unwirksam gewesen, weil sie nach dem Ende der Bestellung als Verwalter erfolgt ist.

Etwas anderes folge nach Auffassung des BGH auch nicht daraus, dass der Verwalter angekündigt hat, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch weiter zu führen zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte und sich die Wohnungseigentümer nicht gegen diese Fortführung der Verwaltung gewandt haben. Die Annahme, die Verwalterbestellung sei (konkludent) verlängert worden, setzte einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. Dieser ist im vorliegenden Fall gerade nicht gefasst worden.

Der BGH verneinte auch eine Zustellungsbevollmächtigung über § 45 Abs. 2 WEG (analog). Die Regelung betreffe unmittelbar nur den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist. Die Vorschrift findet entsprechende Anwendung nur, wenn der Verwalter abberufen wurde oder verstorben ist oder wenn ein (bestellter) Verwalter schlicht nicht vorhanden ist. Der BGH verdeutlichete, dass mit der Gesetzgeber mit § 45 WEG den mit Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering halten. Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung widerspräche es, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, nicht an den vorhandenen Ersatzzustellungsvertreter zugestellt werden könnte, sondern stets an alle Wohnungseigentümer zugestellt werden müsste.

Anders als die Gerichte der Vorinstanzen sah der BGH jedoch eine Heilungsmöglichkeit des Zustellungsmangels nach der Vorschrift des § 189 ZPO.

Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel könne nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden.

Konkret kommt nach Auffassung des BGH eine Heilung nach § 189 Alt. 2 ZPO, also durch Zugang bei der Person, an die die Zustellung „dem Gesetz gemäß […] gerichtet werden konnte“, in Betracht. Die Klage eines Wohnungseigentümers auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Es folge daher bereits aus dem Gesetz, dass das Gericht die Zustellung auch an diese richten kann. Daher sei eine Heilung des in der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter liegenden Mangels durch Zugang des zuzustellenden Dokuments bei den beklagten Wohnungseigentümern grundsätzlich möglich.

Die Zustellung an die übrigen Wohnungseigentümer ist nach Auffassung des BGH auch nicht durch die Vorschrift des § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen. Die Vorschrift ermögliche lediglich die Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Wohnungseigentümer, schreibe sie aber nicht vor. Der Gesetzgeber habe es bewusst in das pflichtgemäße Ermessen des Gerichts gestellt, ob es an jeden Beklagten zustellt oder an den Verwalter als Zustellungsvertreter bzw. an einen Ersatzzustellungsvertreter. Dies gelte erst Recht, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist.

In Abkehr von der Auffassung des Berufungsgerichts machte der BGH hier deutlich, dass die Heilung des Zustellungsmangels durch den Zugang einer Kopie der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern eingetreten sein könne.

Entgegen der Ansicht einiger Oberlandesgerichte reiche es nach Auffassung des BGH für eine Heilung nach § 189 ZPO aus, dass dem Zustellungsadressaten ein dem zuzustellenden Dokument inhaltsgleiches Schriftstück zugeht. Ob es sich also um ein Originaldokument oder lediglich eine Kopie handelt, ist aus Sicht des BGH daher irrelevant.

Nicht wenige Gerichte hielten bislang den Zugang des zuzustellenden Dokuments selbst für erforderlich(so insbesondere OLG Zweibrücken, BayObL, OLG Hamm).

Der BGH schloss sich der anderen Ansicht an, wonach die Heilung auch durch den Zugang eines anderen, dem zuzustellenden Dokument inhaltsgleichen Schriftstücks bewirkt werden könne (so auch u.a. OLG Frankfurt, OLG Braunschweig).

Der BGH stellte klar, dass ansonsten die mit § 189 Alt. 2 ZPO eröffnete Heilungsmöglichkeit bei Zustellungen nach § 45 WEG faktisch leer liefe, wenn für die Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der Zugang einer Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern erforderlich wäre. Der Verwalter wird nämlich regelmäßig weder in der Lage noch gehalten sein, den Wohnungseigentümern entsprechende Ausfertigungen oder Abschriften zur Verfügung zu stellen.

Der BGH verwies auf die zugrundeliegende Intention des Gesetzgebers im Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 26. März 2007. In dem neu gefassten § 45 Abs. 1 WEG sollte klargestellt werden, dass der Verwalter auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Wohnungseigentümer untereinander grundsätzlich Zustellungsvertreter ist, was bis zu dieser Gesetzesänderung nur durch eine entsprechende Anwendung von § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG a.F. (= § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F) erreicht werden konnte. Ziel dieser Klarstellung war es, den bei Klagen einzelner oder einiger Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer mit den Zustellungen für das Gericht verbundenen Aufwand und die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Die in solchen Fällen erforderliche Zustellung an alle beklagten oder beizuladenden Wohnungseigentümer sollte durch eine Zustellung an den Verwalter oder Ersatzzustellungsvertreter vermieden werden.

Der Gesetzgeber habe sich bewusst für den Begriff des Zustellungs- bzw. Ersatzzustellungsvertreters entschieden, weil bei diesem die Übergabe nur einer Ausfertigung oder Abschrift des zuzustellenden Schriftstücks genügt, während dem Zustellungsbevollmächtigten so viele Ausfertigungen bzw. Abschriften zu übergeben sind, wie Beteiligte vorhanden sind. Der Verwalter oder der Ersatzzustellungsvertreter verfügt daher bei einer Zustellung nach § 45 WEG regelmäßig nur über eine Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift und ist nicht in der Lage, den beklagten Wohnungseigentümern jeweils Ausfertigungen oder Abschriften zur Verfügung zu stellen.

Die gesetzgeberische Konzeption, die Zustellung nur einer Ausfertigung oder Abschrift der Klageschrift an den Verwalter ausreichen zu lassen, spreche dafür, dass auch die Heilung von Mängeln einer solchen Zustellung nicht unnötig erschwert werden sollte.

Die mit § 189 ZPO eröffnete Heilungsmöglichkeit habe allgemein den Sinn, die förmlichen Zustellungsvorschriften nicht zum Selbstzweck erstarren zu lassen, sondern die Zustellung auch dann als bewirkt anzusehen, wenn der Zustellungszweck anderweitig erreicht wird. Dieser liegt nach Auffassung des BGH darin, dem Adressaten angemessene Gelegenheit zu verschaffen, von einem Schriftstück Kenntnis zu nehmen, und den Zeitpunkt der Bekanntgabe zu dokumentieren.

Die beklagten Wohnungseigentümer wissen durch den Zugang auch eines solchen Schriftstücks, dass sich die Klage gegen sie richte. Sie haben zudem Veranlassung, tätig zu werden, wenn sie sich gegen diese verteidigen wollen.

Der BGH hob mit dieser Begründung das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtssstreit zurück an das Berufungsgericht, da der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif war.

Das Berufungsgericht muss nunmehr der Frage nachgehen, ob der Verwalter aufgrund des hier maßgeblichen Verwaltervertrages rechtsgeschäftlich bevollmächtigt war, noch im Januar 2015 Zustellungen für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen. Wenn dies nicht der Fall war, muss das Berufungsgericht festzustellen, ob und gegebenenfalls wann den Wohnungseigentümern bzw. deren Prozessbevollmächtigter Kopien der Klageschrift zugegangen sind. Hierüber hatten die Gerichte der Vorinstanz keinen Beweis erhoben, weil die Klage ursprünglich schon aus anderen Gründen abgewiesen wurde.

Es sei nämlich nach Auffassung des BGH zumindest nicht ausgeschlossen, dass die Kopien oder Faxkopien der Klageschrift, die der Verwalter den beklagten Wohnungseigentümern übersandt hat, noch „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugegangen sind, so dass die materielle Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hier noch gewahrt sein könnte. Die dem Kläger zuzurechnenden Verzögerungen müssen sich in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird eine Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen.

Bearbeitungszeiten der Gerichte bei der Verbuchung der Gerichtskosten bzw. der Weiterleitung der Klageschrift sind jedenfalls nicht der Sphäre des Klägers zuzuordnen.

Fazit

Der BGH hat mit dieser Entscheidung einerseits klargestellt, dass ein nicht mehr bestellter WEG-Verwalter kein Zustellbevollmächtigter mehr für die WEG sein kann, auch wenn dieser als „Übergangsvertreter“ eine Bevollmächtigung suggeriert. Für eine wirksame (Fortsetzung der) Bestellung ist ein WEG-Beschluss notwendig. Im Sinne einer Rechtssicherheit ist diese klarstellende Entscheidung zu begrüßen.

Nicht widersprüchlich ist es, wenn der nicht mehr bevollmächtigte Verwalter die ihm zugestellten Dokumente an die richtigen Adressaten weiterleitet und demnach eine Heilung des Zustellungsmangels herbeigeführt werden kann. Indem der BGH klarstellt, dass die Möglichkeit der Heilung des Formmangels von der Einnhaltung der kurzen Fristen der ZPO abhängig ist, dürften sowohl die Interessen des Absenders als auch des Empfängers der Schriftstücke hinreichend gewahrt sein.