„Vorpachtrecht“-Klausel in einem Landpachtvertrag

BGH, 24.11.2017, Az.LWZR 5/16

Einer der Eckpfeiler des deutschen Zivilrechts ist die sogenannte Privatautonomie, welche dem Einzelnen ermöglicht, seine privaten Rechtsverhältnisse nach eigener Entscheidung zu gestalten. Die Privatautonomie erfährt dabei aber Einschränkungen durch die Rechtsordnung, welche unter anderem in zahlreichen Vorschriften des BGB gesetzlich normiert sind, so beispielsweise in der speziellen Ausgestaltung des vertraglichen Vorkaufsrechts der §§ 463 ff. BGB.

Über die Wirksamkeit einer dem Vorkaufsrecht gedanklich entliehenen Klausel in einem Landpachtvertrag hatte nun der Senat für Landwirtschaftssachen des Bundesgerichtshofs zu entscheiden, welcher sich hierbei einer weiteren gesetzlich normierten Einschränkung der Privatautonomie bediente, nämlich dem AGB-Recht nach §§ 305 ff. BGB.

Sachverhalt:

Im vom BGH zu entscheidenden Fall schlossen der Beklagte und gleichzeitige Verpächter und der Kläger und gleichzeitige Pächter am 01. März 2001 einen Landpachtvertrag über mehrere Grundstücke des Beklagten mit einer Laufzeit bis zum 30. September 2014.

Das vorformulierte Vertragswerk wurde dabei vom Kläger gestellt und beinhaltete unter § 11 des Vertrages folgende Klausel:

“Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt.”

Am 08. Januar 2013 verpachtete der Beklagte zum 01. Oktober 2014 die Grundstücke an einen Dritten. Der Kläger erklärte daraufhin, sein vertraglich vereinbartes Vorpachtrecht ausüben zu wollen, dem der Beklagte aber widersprach.

In dem sich anschließenden Rechtsstreit hatte der Kläger in den ersten beiden Instanzen mit seinem Begehren Erfolg, in den zwischen dem Beklagten und dem Dritten neu geschlossenen Pachtvertrag durch Ausübung des zuvor vertraglich vereinbarten Vorpachtrechts zu den Konditionen des Neuvertrags eintreten zu wollen.

Anders sah es nun aber der BGH, welcher vollends dem Beklagten Recht gab und auf dessen zuvor erhobene Widerklage hin die Unwirksamkeit der zwischen den Parteien vereinbarten „Vorpachtrecht“-Klausel feststellte.

Rechtslage und Entscheidung des BGH:

Die vom Kläger verwendete Klausel verstößt nach Auffassung des BGH gegen das Transparenz- und Bestimmtheitsgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Hiernach sei der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht nur dazu verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen, sondern überdies habe die von ihm verwendete Klausel auch die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.

Daran fehle es aber im vorliegenden Fall, da die Klausel offen ließ, für wie viele Fälle das eingeräumte Vorpachtrecht gelten solle und auf welchen Zeitraum sich dieses erstrecke.

Weder die individuelle Interessenlage der Parteien, noch eine grundsätzlich entsprechende Anwendung der Vorschriften zum Vorkaufsrecht auf das gesetzlich nicht geregelte Vorpachtrecht vermögen hieran etwas zu ändern.

So sei bei der Bewertung der Klausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Außerdem seien aufgrund der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht gerade die heranzuziehenden Vorschriften des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die Entstehung des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig genug.

Fazit:

Der vorliegende Fall zeigt eindrucksvoll, wie schwierig es mitunter sein kann, trotz des Grundsatzes der Privatautonomie, wirksame Verträge abzuschließen. Auch wenn es für das gewünschte Rechtsverhältnis keine speziellen gesetzlichen Regelungen gibt, heißt dies nicht automatisch, dass man „alles“ frei vereinbaren kann. Vielmehr werden zur rechtlichen Bewertung von Vertragsklauseln nur allzu oft allgemeingültige Vorschriften direkt oder dem Rechtsverhältnis nahe liegende Vorschriften entsprechend angewandt, mitunter mit überraschendem Ergebnis für den Klauselverwender.

Aufgrund der vorliegenden BGH-Entscheidung sollte in Zukunft darauf geachtet werden, Entstehung, Dauer und sonstige Rahmenbedingungen eines Vorpachtrechts in vorformulierten Verträgen klar zu definieren. Andernfalls riskiert man die Unwirksamkeit der „Vorpachtrecht“-Klausel.