Bundestag gibt Zustimmung zur WEG-Reform

Um den heutigen umweltpolitischen Herausforderungen, dem demografischen Wandel und der Digitalisierung gerecht zu werden und um zurzeit herrschende Streitigkeiten bei der Anwendung des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) auszuräumen, hat die Große Koalition die Reformation des WEG beschlossen. Nachdem der erste Gesetzesentwurf zur Sommerpause allerdings vielseitig Kritik ernten musste, einigten sich die Abgeordneten am 17. September 2020 auf die vom Bundestag beschlossene, veränderte Fassung. Auch der Bundesrat stimmte dem Entwurf am 9. Oktober zu, sodass das neue Gesetz bereits am 1. Dezember 2020 – und damit noch vor der Wiederanhebung der Mehrwertsteuer – in Kraft trat.

Was ändert sich im Einzelnen? Und was haben vor allem Wohnungseigentümer zu beachten? Dieser Beitrag soll die wesentlichen Neuerungen kurz darstellen.

Verwaltern werden mehr Befugnisse eingeräumt

Zentraler Kritikpunkt an der zunächst geplanten Gesetzesreform war, dass dem Hausverwalter umfangreiche Rechte eingestanden werden sollten. Dieser sollte im Einzelfall umfangreiche Baumaßnahmen veranlassen können, ohne vorher den Beschluss der Eigentümer einholen zu müssen.
Dieses umfangreiche Recht wird dem Verwalter nun letztlich doch nicht gewährt. Wobei seine Rechte, im Vergleich zur aktuellen Fassung, gleichwohl gestärkt werden.

Der Verwalter darf künftig Maßnahmen von „untergeordneter“ Bedeutung treffen, mit denen keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen (§ 27 I Nr. 1 WEG n.F.). Ob mit einer Maßnahme erhebliche Verpflichtungen einhergehen, hängt davon ab, ob die finanzielle Verpflichtung für den einzelnen Eigentümer so bedeutsam ist, dass eine vorherige Beschlussfassung geboten ist. Die Erheblichkeitsschwelle ist anhand der Umstände im Einzelfall zu bestimmen. Mit zunehmender Größe einer Anlage wächst der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich vornehmen darf.

Zum Kreis der Maßnahmen des § 27 I Nr. 1 WEG n.F. sollen der Gesetzesbegründung zur Folge exemplarisch kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang gehören und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gelten. In der Praxis wird dieser unbestimmte Rechtsbegriff seine Konkretisierung durch die Rechtsprechung erfahren.
§ 27 II WEG n.F. wird den Wohnungseigentümern zudem die Möglichkeit geben, die Maßnahmen festzulegen, welche in den Verantwortungsbereich des Verwalters fallen sollen. Hier wird der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein großer Gestaltungsspielraum eröffnet. Auf diesem Weg kann die Kompetenz des Verwalters sowohl erweitert, als auch beschränkt werden bzw. Maßnahmen des Verwalters von der Zustimmung einzelner Personen (Wohnungseigentümer wie auch Dritter) abhängig gemacht werden.

Anspruch auf die Zertifizierung des Verwalters

Zwar soll eine Zertifizierung des Verwalters für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis auch künftig nicht verpflichtend sein, allerdings können Eigentümer den Nachweis einer Zertifizierung bzw. einer adäquaten Ausbildung oder höheren Qualifizierung verlangen. Damit trägt die Bundesregierung dem Umstand Rechnung, dass der Verwalter der zunehmenden Verantwortung gegenüber den Belangen der Gemeinschaft gerecht wird.

Eine Besonderheit stellen kleine Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Wohnungseigentümer als Verwalter dar. Da in solchen Anlagen der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringen Umfang hat, soll die Bestellung eines zertifizierten Verwalters erst erzwungen werden können, wenn ein Drittel der Wohnungseigentümer dies begehrt. Dies dient ebenso dazu, den hinreichenden Rückhalt des Verwalters in der Gemeinschaft zu stärken.
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 19 II Nr. 6 WEG n.F. kann erst zwei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend gemacht werden, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zu ermöglichen.
Die Prüfung zum zertifizierten Hausverwalter soll vor einer Industrie- oder Handelskammer abgelegt werden, bei der der Verwalter nachzuweisen hat, dass er über die notwendige rechtliche, kaufmännische und technische Expertise verfügt.
Um im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung schon bestellten Hausverwaltern die Möglichkeit zu geben das Zertifikat zu erwerben, gelten diese gegenüber den Wohnungseigentümern dreieinhalb Jahre als verifizierter Verwalter.

Abberufung des Verwalters soll erleichtert werden

Künftig soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig gemacht werden dürfen. Vielmehr soll dieser jederzeit abberufen werden können, wenn die Wohnungseigentümer das Vertrauen in ihn verloren haben (§ 26 III WEG n.F.). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen wird rechtlich verpflichtend

Den Wohnungseigentümern wird künftig das Recht eingeräumt, Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu nehmen (§ 18 IV WEG n.F.).

Jahresabrechnung verschlankt

Seit Inkrafttreten der WEG-Reform bezieht sich der Beschluss zur Jahresabrechnung nur noch auf die Aufrechnungsspitze, nicht mehr jedoch auf das Rechenwerk selbst (§ 28 II WEG n.F.). Verwalter werden aber verpflichtet, einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 IV WEG n.F.).

Keine Kostenentscheidung mehr zulasten des Verwalters

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass Gerichte dem Verwalter, auch im Fall von grobem Verschulden, keine Prozesskosten auferlegen können (§ 49 II WEG a.F.). Der Begründung zufolge stünden den Eigentümern ausreichend Schadensersatzansprüche zur Seite, die eine darüber hinaus gehende Regelung unnötig machten.

Rechtliche Stellung von Verwalter und WEG wird klarer definiert

Um bis dato zum Teil herrschende Unklarheit über Rechte und Pflichten der Gemeinschaft und der Eigentümer im Einzelnen auszuräumen, ist seit der Reform die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung. Entsprechend müssen sich zum Beispiel Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer richten.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaften gelten in Zukunft bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaften.
Nach außen hin wird der Verwalter gerichtlich, wie auch außergerichtlich, als Vertretungsorgan tätig. Allerdings hat er für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen.
Ersterwerber haben bereits ab Besitzübergabe das Recht über den Verwalter mitzuentscheiden (§ 8 III WEG n.F.).

Online-Teilnahme an Versammlungen sollen ermöglicht werden

Durch die Reform wurde es möglich, einzelnen oder allen Eigentümern per Beschluss die Möglichkeit einzuräumen, auch virtuell an Mitgliederversammlungen teilzunehmen (§ 23 WEG n.F.). Die vollständige Umstellung von Präsenz- auf Onlineveranstaltung ist aber nicht möglich.

Beschlussmehrheiten ändern sich

Dem Sanierungsstau soll dadurch entgegengewirkt werden, dass die Durchsetzung baulicher Veränderungen vereinfacht wird. Bauliche Veränderungen können bereits mit einfacher Mehrheit verwirklicht werden, wobei dann allerdings nur die Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben, welche der Veränderung zugestimmt haben (§ 20 I WEG n.F.).

Wird der baulichen Veränderung mit Zwei-Drittel-Mehrheit bei mindestens mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, so muss die gesamte Eigentümergemeinschaft die Kosten tragen – allerdings nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht „mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.“ (§ 21 II Nr. 1 WEG n.F.)

Ebenso haben nach § 21 II Nr. 2 WEG n.F. alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Wie lang dieser Zeitraum zu bemessen ist, lässt das Gesetz offen. Er dürfte aber von dem Umfang der baulichen Maßnahme abhängen und nach der Gesetzesbegründung, im Einzelfall auch die Dauer von zehn Jahren, die nach ständiger Rechtsprechung der Regelfall für den Zeitraum der Amortisierung von modernisierenden Instandsetzungen ist, überschreiten.
Wohnungseigentümern (und auch Mietern) wird das Recht eingeräumt, auch ohne Gemeinschaftsbeschluss, auf eigene Kosten E-Ladestationen aufzustellen, das Haus barrierefrei umzubauen, Maßnahmen zum Einbruchsschutz vorzunehmen oder sich einen Glasfaseranschluss legen zu lassen.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlungen müssen mit einer Frist von drei Wochen einberufen werden (§ 24 IV 2 WEG n.F.). Sie sollen unabhängig von der Anzahl der stimmberechtigten Anwesenden beschlussfähig sein. So können Kosten, die aufgrund von Wiederholungsversammlungen entstehen würden, verhütet werden.
Ein etwaiges Einberufungsverlangen bedarf nicht mehr der Schriftform. Die Mitteilung in Textform, beispielsweise per E-Mail, genügt.

Umlaufbeschlüsse werden erleichtert

Nach § 23 III WEG n.F. ist zukünftig nur noch Textform anstatt der bisher geforderten Schriftform erforderlich. Zudem können die Wohnungseigentümer bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass über selbige im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit abgestimmt wird.

Die Beiratstätigkeit soll attraktiver werden

Die Anzahl der Beiratsmitglieder soll flexibel durch Beschluss festgelegt werden können. Zum Tätigkeitsgebiet soll auch die Überwachung des Verwalters gehören (§ 29 II WEG n.F.). Die Haftung der Beiratsmitglieder wird auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz reduziert.

Mehr Transparenz beim Wohnungseigentumserwerb

Erwerber von Wohnungseigentum sollen vor unbekannten Belastungen besser geschützt werden. Daher sollen Beschlüsse, die die Eigentümer aufgrund einer Öffnungsklausel erlassen, gegenüber Rechtsnachfolgern erst gelten, wenn diese in das Grundbuch eingetragen (§ 10 III WEG n.F.) und damit für den Rechtsnachfolger erkennbar sind.

Erleichterung der Feststellung von Sondereigentumsfähigkeit

Nachdem bis zuletzt häufig Rechtsunsicherheit bezüglich der Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen oder Terrassen herrschte, sind diese nun zweifelsfrei sondereigentumsfähig (§ 3 I 2, II WEG n.F.).

Verletzung von Pflichten gegenüber der Gemeinschaft rechtfertigen Entziehung des Wohnungseigentums

Die Entziehung des Wohneigentums ist gerechtfertigt, wenn Pflichten gegenüber der Gemeinschaft, wie beispielsweise die Pflicht zur Kostendeckung, verletzt werden (§ 17 II WEG).

Anpassung des Miet- und Wohnungseigentumsrechts

Mieter werden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderer Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnung zu dulden (§ 15 WEG n.F.).
Darüber hinaus soll für die Berechnung der Kostenverteilung in Betriebskostenabrechnungen gegenüber den Mietern nicht mehr die Wohnfläche, sondern die Miteigentumsanteile maßgeblich sein (§ 556a III BGB n.F.).