In fast allen gewerblichen Miet- und Pachtverträgen finden sich sogenannte Dach-und-Fach-Klauseln, mit denen die Parteien die Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Miet- bzw. Pachtobjekts für Laufzeit des Vertrages regeln. Fehler oder Lücken bei der Ausgestaltung solcher Klauseln führen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien.
Auch wenn grundsätzlich anhand der gesetzlichen Regelungen der Vermieter das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand halten muss, kann durch eine vertraglich abweichende Regelung, wie einer klassischen „Dach-und-Fach-Klausel“ die Pflicht-und Kostenverteilung anders aussehen.
Aus diesem Grund kommt der Ausgestaltung solcher Regelungen eine zentrale Bedeutung zu, wie kürzlich erst das Land Hessen als Mieter in einem aktuellen Verfahren vor dem OLG Frankfurt am Main (Urt. v. 16.10.2025, Az. 14 U 103/20) schmerzlich erfahren musste.
Im vorliegenden Fall um Innenputzschäden kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die streitgegenständliche „Dach-und-Fach-Klausel“ nur konstruktive Bauteile umfasst und nur Maßnahmen, die den Außenputz betreffen, dem Vermieter vertraglich zugewiesen werden. Für Maßnahmen den Innenputz betreffend sei nach Auslegung der Klausel die Mieterin verantwortlich. Kostenpunkt: ca. 10 Millionen Euro.
Mieter oder Pächter von Hotelimmobilien, sollten nicht zuletzt wegen der langen Laufzeiten der Betreiberverträge bei der Ausgestaltung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten besondere Vorsicht walten lassen.
Eine unklare Klausel kann im Streitfall zu einer hohen, dauerhaften und unkalkulierten Kostenlast führen.
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Dieser Beitrag wurde verfasst von Mathias Iking | Rechtsanwalt | LL.M. Medienrecht