Hotelrecht
Unsere Leistungen

Mit mehr als 100 Hotelbetrieben „under consulting“ und über 5000 bearbeiteten Fällen in dem Bereich Hotelrecht gehören wir zu den führenden Experten für das Hotelrecht in Deutschland. Wir kennen die Begriffe GOP, USALII, RevPAR, FF&E oder SOE. Unsere Rechtsanwälte sind Mitglieder des Rechtsausschusses des Hotelverbandes Deutschland (IHA) e.V.

Wir beraten seit über 20 Jahren international tätige Hotelunternehmen in sämtlichen Rechtsbereichen der Hotellerie.

Unsere Leistungen umfassen

• die rechtliche Beratung von Hotelinvestoren, Hotelentwicklern oder Hotelbetreibern von den ersten Vertragsverhandlungen, über die Errichtung der Hotelimmobilie, der Übergabe der Immobilie, der Hoteleröffnung bis zur Beendigung des Betreibervertrages und dessen Abwicklung.
• Wir beraten bei Verkauf oder Ankauf von Hotelunternehmen oder Hotelimmobilien inklusive Durchführung der vollständigen Legal Due Diligence.
• Wir erstellen und prüfen sämtliche Arten von Betreiberverträgen (Miet-, Pacht-, Management- und Franchiseverträge) für Bestands- oder Neubauobjekte.

Unsere Tätigkeit umfasst auch das Arbeitsrecht insbesondere in der Hotellerie. Hierzu gehört die

• Abwicklung sämtlicher arbeitsrechtlicher Herausforderungen,
• Erstellung und Kündigung von Arbeitsverträgen,
• Führung von Kündigungsschutzprozessen,
• Vereinbarung von arbeitsrechtlichen Vergleichen,
• Beratung, Prüfung, Implementierung und Durchsetzung von Arbeitsschutzgesetzen, wie das Mindestlohngesetz, AGG etc..

Im Rahmen des laufenden Hotelbetriebs erstellen und verhandeln wir für unsere Mandanten alle Arten von hotelspezifischen Verträgen wie

• Einkaufsverträge,
• Barterverträge,
• Beherbergungsverträge,
• Zimmer-Kontingentverträge und
• LCR-Verträge,
• AGB, etc..

Die Vertretung unserer Mandanten vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten in Deutschland runden unser Bild ab.

Was ist Hotelrecht?

Das Hotelrecht beschreibt alle Rechtsgebiete, die sich direkt oder indirekt mit dem Hotelbetrieb, der Hotelindustrie, einem Hotelunternehmen und/oder einer Hotelentwicklung befassen. Chronologisch und systematisch lässt sich das Hotelrecht in folgende Rechtsgebiete im Rahmen der Entstehung eines Hotels aufgliedern:

Projektentwicklung eines Hotels – der Beginn

Die Projektentwicklung eines Hotels erfolgt durch einen auf Hotellerie spezialisierten Hotelentwickler, mit einer Idee von einem – im besten Fall – neuen und erfolgreichen Hotelkonzept. Für die Umsetzung benötigt man eine Finanzierung, einen Planer, einen auf Hotellerie spezialisierten Rechtsanwalt, einen Steuerberater und einen geeigneten Standort.

Die Planung

Wenn ein Standort gefunden ist, wird zunächst in einer Machbarkeitsstudie (feasibility study) u. a. eine Standortanalyse vorgenommen. Hierbei wird die unmittelbare Umgebung des Standorts (Microanalyse) und das weitere Umfeld, wie z. B. die Stadt, ein Wirtschaftsbereich oder das Bundesland untersucht (Makroanalyse). Es werden Mitbewerber, Hotelkategorien, Belegungs- und Zimmerraten, Kosten und Gewinnentwicklungen kalkuliert und entsprechende Budgets erstellt. In diesem Stadium sind schuldrechtliche Verträge, wie Aufträge, Beraterverträge, Dienstleistungsverträge etc. von Bedeutung.

Die Finanzierung

Für die Finanzierung des Projekts sind Fragen des Darlehensrechts, des Kreditvertragrechts und des Sicherungsrechts, wie z. B. Patronatserklärungen, Bürgschaften, Grundschulden etc. zu bearbeiten. Die entscheidende Sicherheit für das finanzierende Institut ist der Betreibervertrag, dessen Konditionen und Laufzeit, die Bonität des Betreibers und die Art und Güte der Sicherheit, die der Betreiber im Rahmen des Betreibervertrages stellt. Aber auch die Frage, ob ein geeignetes Bauunternehmen gefunden wurde, um den Bau zu realisieren, ist mittlerweile für die Finanzinstitute bei der Kreditvergabe Voraussetzung für eine Finanzierungszusage.

In diesem zeitlichen Rahmen ist das Vertragsrecht, insbesondere das Mietvertragsrecht und das Pachtvertragsrecht von entscheidender Bedeutung. Es sind Pachtverträge, Managementverträge oder Franchiseverträge zu erstellen, zu verhandeln und abzuschließen.

Der Bau

Im Rahmen der sich anschließenden Grundstücksentwicklung sind hier sämtlich Rechtsnormen des privaten Grundstücksrechts (siehe Immobilienrecht), des öffentlichen Rechts insbesondere des öffentlichen Bauplanungs- und Bauordnungsrechts, von Bedeutung.

Für die Planung der Immobilie an sich und die Innenarchitektur ist hier das Architektenrecht (HOAI) und das allgemeine Zivilrecht bzw. Vertragsrecht anzuwenden. Für den Bau der Hotelimmobilie ist dann das klassische Werkvertragsrecht meist unter Einbeziehung der VOB/B einschlägig. Die Erstellung der Immobilie erfolgt meist durch einen sog. Generalunternehmer, der die einzelnen Gewerke des Baus koordiniert und die Einzelgewerke an Subunternehmer weiterbeauftragt.

Je nach Baufortschritt und eigener Bauleitungspflicht muss der Hotelbetreiber – in Abstimmung mit dem Generalunternehmer – den Innenausbau planen. Es muss das sog. FF&E (furniture, fixtures and equipment) – zu Deutsch: Möbel, Einrichtungen und Ausstattung, das SOE (small operating equipment/Klein-Inventar) und das IT-System, geplant, ausgesucht, erworben und in die Hotelimmobilie eingebracht werden. Oft wird in dieser Phase zunächst ein Musterzimmer (mock up room) errichtet, um die konkreten Ausstattungsbestandteile zu prüfen und auszusuchen.

Pre-Opening-Phase und Übergabe/Abnahme

Vor Fertigstellung der Hotelimmobilie muss der Hotelier in der sog. Pre-Opening (Vor-Eröffnungs)-Phase die ersten Mitarbeiter einstellen und Marketingmaßnahmen vornehmen. In der Pre-Opening Phase sind geeignete Arbeitsverträge, Marketingverträge, Versicherungsverträge, Architektenverträge für den Innenausbau, Erwerbsverträge für das FF&E etc. zu erstellen, zu verhandeln und abzuschließen.

Nach Fertigstellung der Hotelimmobilie sind eine Abnahme und eine Übergabe erforderlich.

Im Rahmen des Werkvertrags (Vertrag zwischen Generalunternehmer und Eigentümer/Hotelentwickler) erfolgt die sog. Abnahme und im Rahmen des Betreibervertrages (Vertrag zwischen Eigentümer/Vermieter/Verpächter und dem Betreiber/Mieter/Pächter) die Übergabe. Zu diesem Zeitpunkt ist zu prüfen, ob die Hotelimmobilie vertragsgemäß erstellt worden ist, ob Mängel vorliegen, welche Mängel vorliegen und wann mit deren Beseitigung zu rechnen ist. Diese Fragen des Mängelgewährleistungsrechts sind sowohl für den Werkvertrag als auch für den Mietvertrag/Pachtvertrag bedeutsam. Ist die Hotelimmobilie abnahmereif, kann das Hotel als solches betrieben werden. Ist dies nicht der Fall, müssen die möglichen Rechtsfolgen wie Schadensersatzansprüche, Minderungsansprüche, Zurückbehaltungsrecht u.v.m. geprüft werden.

Kaufmännische Fragen nach der Belegung, der Buchungssituation und den Schadensminderungspflichten des Hotelier sind zu prüfen. Welche Fristen zur Mängelbeseitigung sind angemessen ?

Hoteleröffnung und Betrieb

Nach erfolgreicher Abnahme oder erfolgreicher Nachabnahme kann der Hotelbetrieb eröffnet werden.

Für die tagtägliche Arbeit im Hotel sind Verträge für unterschiedliche Abteilungen und Aufgaben erforderlich. Beherbergungsverträge, Kontingentverträge, LCR-Verträge, Veranstaltungsverträge, Arbeitsverträge, Einkaufsverträge, Barterverträge, Wartungsverträge, AGB, Versicherungsverträge, Verträge mit Portalen, Verträge für mystery Checks, Verträge für die Erstellung von Gutscheinen u.v.m. Diese Verträge sind zu erstellen, zu verhandeln und abzuschließen, regelmäßig an Rechtsprechung und Kundenwünsche anzupassen, zu beenden und wieder neu abzuschließen.

Das Ende

Nach Ablauf des Betreibervertrages ist die Hotelimmobilie oder der Hotelbetrieb wieder vertragsgemäß zurückzuführen. Auch hier gibt es große Herausforderungen für den auf Hotelrecht spezialisierten Rechtsanwalt.