Der BGH hat am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) ein neues Grundsatzurteil zur Aufrechnung des Vermieters nach erfolgter Verjährungseinrede des Mieters gefällt.
Was war geschehen?
Eine Mieterin forderte nach Beendigung ihres Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung mit Schreiben vom 8. November 2019 von ihrem ehemaligen Vermieter die Herausgabe der Mietkaution in Höhe von 780,00 EUR. Der Vermieter rechnete wiederum mit Schreiben vom 20. Mai 2020 mit Schadensersatzforderungen wegen vermeintlicher Schäden an der Wohnung vollumfänglich gegen die Kautionsforderung der Mieterin auf. Die Mieterin hielt die Forderung ihres Vermieters für verjährt und klagte auf Herausgabe der Mietkaution.
Gem. § 548 I BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Da das Schreiben des Vermieters erst nach Ablauf von sechs Monaten erfolgte, gaben die Erstinstanzen der Mieterin Recht und erklärten die Forderung des Vermieters für verjährt. Der BGH kippte nun jedoch die Entscheidungen der Vorinstanzen.
Gem. § 215 BGB schließt die Verjährung eines Anspruchs die Aufrechnung mit einer Gegenforderung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte.
Die bisherige Rechtsprechung ging davon aus, dass eine Aufrechnung zwischen Mietkaution und Mängelbeseitigung grundsätzlich nicht möglich sei, da die Gleichartigkeit der Forderungen fehlte. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass nur Forderungen miteinander aufgerechnet werden können, die auch ihrem Wesen nach gleich sind. Praktisch betrifft dies nur Geldforderungen, die miteinander aufgerechnet werden. Der Mängelbeseitigungsanspruch des Vermieters – so sah es zumindest die bisherige Rechtsprechung – zielt aber zunächst auf die Wiederherstellung der Mietsache ab. Dadurch konnte in der Vergangenheit nicht ohne weitere Zwischenschritte des Vermieters die Aufrechnung nur innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist von ihm erklärt werden.
Der BGH gab die bisherige Rechtsprechung nun jedoch auf, da der Sinn einer Kautionsabrede darin bestehe, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Sicherungsrecht für sein Mietobjekt habe. Ihm muss die Möglichkeit zustehen, sich aus der Kaution befriedigen zu können. Dies haben die Vorinstanzen nicht hinreichend berücksichtigt. Der Einwand, dass die Gleichartigkeit der Forderungen bei der Aufrechnung des Vermieters fehle, würde darüber hinaus ins Leere laufen, da es sich hierbei lediglich um einen formalen Schritt handele.
Das Urteil überrascht auf den ersten Blick, da der BGH auch in der Vergangenheit die Gesetze zumeist sehr mieterfreundlich ausgelegt hat. Das Urteil stärkt nun die Vermieterrechte. Durch die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB sollte für den Mieter schnell Rechtsklarheit geschaffen und eine Mietkaution zurückgezahlt werden. Über die Frage der Kautionsherausgabe werden wohl zukünftig langjährige Prozesse geführt werden müssen.
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Dieser Beitrag wurde verfasst von Benjamin Siebe | Rechtsanwalt.