Immobilienmakler können unter strengen Voraussetzungen die Provision sowohl von Verkäufer als auch Käufer fordern.
Ein vom Verkäufer beauftragter Makler vermittelte erfolgreich den Kauf einer Doppelhaushälfte zwischen Verkäufer und Käufer. Dazu schloss er jeweils mit beiden Parteien einen Maklervertrag, nach welchem jede Partei die Provision des Maklers bei erfolgreicher Vermittlung zur Hälfte zahlen sollte. Da der Käufer aber dem Provisionsverlangen des Maklers in der Folge widersprach, erhob dieser Klage.
Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Makler nun teilweise recht (Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22). Die Hinweise des Maklers im Exposé und in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen, dass der Kläger die Provision bei Kaufabschluss zur Hälfte tragen soll, sind wirksam. Der Makler kann vom Käufer die vereinbarte Courtage fordern. Gesetzlich geregelt ist dies in § 656c BGB.
Der Käufer konnte allerdings im vorliegenden Fall ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Provisionsforderung des Maklers geltend machen, da er vom Makler Auskunft hinsichtlich der Provisionsvereinbarung aus dem Vertrag zwischen Makler und Verkäufer verlangt hat. Der Anspruch ergibt sich hierbei aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), da der Käufer insbesondere die Höhe der Provisionsvereinbarung zwischen Verkäufer und Makler überprüfen darf, um wiederum den Anspruch des Maklers gegenüber Käufer überprüfen zu können.
Dies geht nur, wenn er Einsicht in den abgeschlossenen Maklervertrag nehmen kann. Der Makler legte dem Käufer in der Folge nur das Datum des Abschlusses des Maklervertrags, des Provisionssatzes und der Rechnungsstellung mit Geldeingang vor. Den Maklervertrag zwischen Verkäufer und ihm selbst legte er dem Käufer allerdings nicht vor, sodass seine Klage letztlich dennoch vor dem BGH scheiterte.
Prozessuale Besonderheit hierbei: Das Zurückbehaltungsrecht der Zahlung führt vorliegend nicht zur Verurteilung Zug um Zug zur Herausgabe des Maklervertrags, da die Provisionsforderung des Maklers unrechtmäßig sein könnte, wenn der Maklervertrag mit dem Verkäufer eine andere Zahlungsquote als 50 % betragen sollte. Denn dann würde der Einwand des Kläger zur dauerhaften Einrede erstarken, sodass er den Makler nicht mehr bezahlen muss.
Was bedeutet dies für die Immobilienbranche?
Die Beauftragung von Maklern in der Immobilienbranche ist üblich. Dennoch müssen die Verträge, auch vor dem Hintergrund des vorgenannten BGH-Urteils, genau auf ihre Wirksamkeit durchleuchtet werden.
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Dieser Beitrag wurde verfasst von Benjamin Siebe | Rechtsanwalt